哈尔滨市人民政府令第133号

　　《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》，已经2005年8月2日市政府第40次常务会议通过，现予发布，自2005年9月10日起施行。

　　市长石忠信
二○○五年八月十五日

　　哈尔滨市城市房屋租赁管理办法

　　第一章总则

　　第一条为规范城市房屋租赁行为，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《哈尔滨市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋租赁及其管理。

　　实行政府定价的公有房屋租赁，不适用本办法。

　　第三条房屋租赁应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

　　第四条市房产行政主管部门主管全市房屋租赁管理工作，并负责本办法的组织实施。

　　公安、工商、税务等有关管理部门应当按照各自职责，负责房屋租赁有关管理工作。

　　街道办事处负责房屋租赁信息的统计及住宅房屋租赁日常管理的协管工作。

　　第二章租赁范围和条件

　　第五条本办法所称房屋租赁，是指出租人将房屋提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　有下列情形之一的，视为房屋租赁：

　　（一）将房屋以联营、承包、合资、合作经营等方式提供给他人使用，不参与经营，并取得收益的；

　　（二）将房屋以柜台、摊位等方式分割提供给他人使用，并取得收益的；

　　（三）将地下构筑物提供给他人使用，并取得收益的。

　　第六条有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）房屋权属有争议的；

　　（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；

　　（三）已被鉴定为危险房屋的；

　　（四）法律、法规规定不得出租房屋的其他情形。

　　第七条房地产开发企业预租商品房，应当取得商品房预售许可证后方可进行。已经办理预售的商品房不得再行预租。

　　本条前款所称商品房预租，是指房地产开发企业依法投资开发的商品房未竣工前，向承租人约定预出租商品房并收取一定金额预收款的行为。

　　第三章租赁合同

　　第八条房屋租赁当事人应当订立书面租赁合同，并载明以下主要内容：

　　（一）当事人的姓名或者名称、住所；

　　（二）房屋坐落地点、面积、结构、附属设施状况；

　　（三）租赁用途；

　　（四）租赁期限和房屋交付日期；

　　（五）租金数额、支付方式和期限；

　　（六）房屋使用要求和维修责任；

　　（七）房屋返还时状况；

　　（八）转租的约定；

　　（九）违约责任；

　　（十）争议解决方式；

　　（十一）当事人约定的其他事项。

　　市工商行政管理部门应当会同市房产行政主管部门制定房屋租赁合同示范文本，供房屋租赁当事人参照使用。

　　第九条房屋租赁的租金，由租赁当事人协商确定。

　　市房产行政主管部门应当根据房屋租赁市场的租金价格水平，在报纸、网站等媒体上定期发布房屋租赁市场参考租金价格信息。

　　第十条租赁期间，出租人出卖租赁房屋的，应当提前3个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有权转让给非承租人的，受让人应当继续履行原租赁合同。

　　第十一条出租已抵押房屋时，出租人应当将租赁情况告知抵押权人；将已出租房屋抵押时，出租人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

　　第十二条房屋租赁期届满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月征得出租人同意，并重新签订租赁合同。

　　第十三条房屋租赁中发生争议，当事人可以协商解决，也可以申请市房产行政主管部门或者工商行政管理部门进行调解；协商调解不成的，可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第四章租赁登记备案

　　第十四条房屋租赁关系的确立、变更，当事人应当自签订租赁合同之日起30日内到市房产行政主管部门登记备案。

　　出租人从事房屋租赁经营活动，法律、法规和规章规定应当办理工商、税务登记的，依照规定办理。

　　第十五条办理房屋租赁登记备案，当事人应当提交下列文件：

　　（一）房屋所有权证或者证明其权属的其他有效文件；

　　（二）当事人身份证明或者法律资格证明；

　　（三）房屋租赁合同；

　　（四）出租共有房屋的，需提交其他共有人同意出租的书面证明；

　　（五）出租委托代管房屋的，需提交委托人授权出租的合法有效证明。

　　当事人应当对证明的真实性负责。

　　第十六条房地产开发企业预租商品房，应当按照本办法第十四条、第十五条规定办理登记备案手续。

　　第十七条市房产行政主管部门自接到房屋租赁登记备案申请之日起5个工作日内，对符合本办法规定的，予以登记备案；对不符合本办法规定的，不予登记备案，并书面答复申请人。

　　第十八条市房产行政主管部门应当及时与公安、工商、税务等有关部门互通房屋租赁信息，做到信息共享。

　　第十九条租赁当事人办理房屋租赁登记备案手续时，应当如实申报租金，不得弄虚作假。

　　申报的租金明显低于房屋租赁市场参考租金价格，或者租赁合同未约定租金以及约定租金不明的，市房产行政主管部门按照评估价格予以确定。

　　第二十条房屋租赁期间有下列情形之一的，市房产行政主管部门应当注销登记备案手续：

　　（一）申报材料不实的；

　　（二）房屋灭失的；

　　（三）房屋出现重大安全隐患，不适合继续出租的。

　　第二十一条房屋出租人应当依法纳税。税款由税务部门征收，也可由税务部门委托市房产行政主管部门代为征收。

　　房屋租赁当事人应当按照规定缴纳房屋租赁管理的有关费用。出租人不能按时缴纳的，承租人应当代缴；承租人代缴的，可以抵付租金。

　　第二十二条承租人不得利用承租的房屋从事违法犯罪活动。

　　出租人发现承租人利用出租房屋从事违法犯罪活动的，应当及时向有关部门报告。

　　第二十三条市房产行政主管部门应当定期或者不定期地对房屋租赁情况进行监督检查。

　　房屋租赁管理人员在对房屋租赁情况进行监督检查时，应当出示执法证件，房屋租赁当事人应当予以配合，并如实提供有关材料，不得隐瞒或者弄虚作假。

　　第五章租赁房屋的交付、使用和维修

　　第二十四条出租人应当按照合同约定的期限将房屋交付承租人。

　　承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并应当遵守有关房屋使用和物业管理的规定。承租人需改变房屋用途的，应当书面征得出租人同意，其中依法需经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。

　　第二十五条承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属及维修责任，其中依法需经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。

　　第二十六条出租人可以对承租人使用房屋的情况进行查看，但不得影响承租人正常使用房屋；承租人对出租人的查看应当予以配合。

　　第二十七条出租人应当定期对房屋进行养护，使房屋处于正常的可使用状态，承租人发现房屋损坏的，应当通知出租人予以修复，出租人应当及时修复，但租赁合同另有约定的，从其约定。

　　出租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。承租人应当配合出租人养护。

　　第六章转租

　　第二十八条房屋转租是指承租人在租赁期间经出租人书面同意后，将其承租的房屋部分或者全部再出租的行为。

　　下列行为视同转租：

　　（一）将承租的房屋或者其附属设施以联营、合资、合作等方式提供给他人使用，不参与经营，并取得收益的；

　　（二）将承租房屋有偿提供给其下属独立法人单位使用的。

　　受转租人不得将租赁房屋再出租。

　　第二十九条房屋转租当事人应当签订房屋转租合同。转租合同签订后30日内，转租当事人应当按照本办法的有关规定向市房产行政主管部门办理登记备案手续。

　　第三十条房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期日。

　　第三十一条房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，但出租人与转租当事人另有约定的除外。

　　房屋转租期间，转租人和受转租人的权利、义务参照本办法有关出租人和承租人的权利、义务的规定。

　　第七章法律责任

　　第三十二条违反本办法有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令改正，并按下列规定处罚：

　　（一）违反本办法第六条（一）（二）（三）项规定，将不得出租的房屋出租的，对出租人处以1000元以上5000元以下的罚款；

　　（二）违反本办法第七条规定，预租商品房未取得商品房预售许可证或者将已经办理预售的商品房再行预租的，对出租人处以2万元以上5万元以下的罚款；

　　（三）违反本办法第十四条、第十六条、第二十九条规定，出租房屋没有登记备案的，对住宅租赁当事人处以200元以上1000元以下的罚款，对非住宅租赁当事人处以5000元以上5万元以下的罚款。

　　第三十三条违反本办法其他规定的，由有关部门依照相关规定予以处罚。

　　第三十四条市房产行政主管部门及其工作人员应当按照法定的权限和程序，认真履行法定管理和监督职责，不得利用职权徇私舞弊。

　　违反本条前款规定的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十五条侮辱、殴打房屋租赁管理工作人员或者阻挠其执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第三十六条对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第三十七条罚款票据的使用和罚款的处理，按照国家和省的有关规定执行。

　　第八章附则

　　第三十八条县（市）房屋租赁管理，参照本办法执行。

　　第三十九条涉外房屋租赁，除法律、法规另有规定外，适用本办法。

　　第四十条本办法自2005年9月10日起施行。