房地产估价原理与方法（2025） - 正保建设工程教育网免费试听课堂

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01考试介绍

　　1.报考条件
　　01拥护中国共产党领导和社会主义制度；
　　02遵守中华人民共和国宪法、法律、法规，具有良好的业务素质和道德品行；
　　03具有高等院校专科以上学历。
　　2.考试时间
　　目前尚未公布2025年考试时间，预计11月中旬考试。

　　3.考试科目

考试科目	考试时长	考试满分	合格标准
房地产制度法规政策	2.5小时	100	60
房地产估价原理与方法
房地产估价基础与实务
土地估价基础与实务

　　4.免试科目条件
　　（1）《房地产估价师职业资格考试实施办法》实施之前取得房地产估价师资格证书的人员，可免试《房地产估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《土地估价基础与实务》3个科目的考试；
　　（2）《房地产估价师职业资格考试实施办法》实施之前取得土地估价师资格证书的人员，可免试《土地估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》3个科目的考试。
　　5.成绩管理
　　房地产估价师职业资格考试成绩实行4年为一个周期的滚动管理办法，在连续的4个考试年度内通过全部4个考试科目，方可取得中华人民共和国房地产估价师职业资格证书（以下简称房地产估价师职业资格证书）。
　　参加3个科目考试的人员，须在连续的3个考试年度内通过应试科目的考试，方可换领房地产估价师职业资格证书。

02章节设置

章节	主要内容
第一章　房地产估价概论	对房地产估价的基本认识、深入了解、更深理解
第二章　房地产估价目的与需要	转让、租赁、抵押、征收和征用、税收、司法处置、分割、损害赔偿、土地使用制度改革、其他需要
第三章　房地产估价对象及其描述	房地产的含义、特性、种类，房地产状况的描述
第四章　房地产价值和价格概述	房地产价值和价格的含义、种类，房地产价格的特点、房地产价格形成与变动原理
第五章　房地产价值和价格影响因素	房地产自身因素、制度政策因素、人口因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素
第六章　房地产估价原则	独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、其他估价原则
第七章　市场比较法及其运用	搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整、资产状况调整、计算比较价值
第八章　收益法及其运用	报酬资本化法的公式、收益期和持有期的测算、净收益的测算、报酬率的求取、直接资本化法、投资组合技术和剩余技术
第九章　成本法及其运用	房地产价格构成、基本公式、重新购建成本的测算、建筑物折旧的测算
第十章　假设开发法及其运用	动态分析法和静态分析法、估价前提、最佳开发经营方式的选择、后续开发经营期的求取、基本公式及公式中各项的求取
第十一章　土地估价基本方法的特殊要求	市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法
第十二章　公示地价修正法及其运用	基准地价修正法、路线价法、标定地价修正法
第十三章　其他估价方法及其运用	批量估价方法、未来价值评估方法、价值损失评估方法
第十四章　房地产估价程序	受理估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法测算、确定估价结果、撰写估价报告、内部审核估价报告、交付估价报告、保存估价资料

03考试题型
　　考试题型

题型	题量	分值
单项选择题	60题	0.5分/题
多项选择题	40题	1分/题
综合分析题	5个背景，共20小题	1.5分/题

　　经典例题
　　一、单项选择题（共60题，每题0.5分。每题的备选答案中只有1个选项最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

【2024年·单选】下列不属于数学曲线拟合法的是（　）。　　A.直线趋势法　　B.指数曲线趋势法　　C.二次抛物线趋势法　　D.平均增减量法


	『正确答案』D 『答案解析』数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。

【2022年·单选】判断房地产估价业务是否为鉴证性估价的依据是（　）。　　A.估价对象　　B.估价目的　　C.估价难易程度　　D.估价程序受限情况


	『正确答案』B 『答案解析』一项估价业务是属于鉴证性估价，还是属于咨询性估价，不是估价机构、估价师和委托人可以随意确定的，本质上是由估价目的决定的。

　　【辨析】鉴证性估价与咨询性估价

	鉴证性估价	咨询性估价
区分	本质上由估价目的决定
估价	独立、客观、公正	依法为委托人争取最大合法权益
报告使用人	委托人/第三方	仅供委托人自己使用
作用	价值价格证明或说服第三方	作出决策或判断提供参考依据
举例	抵押估价、征收评估、司法估价、税收估价、上市公司关联交易、财产证明	为委托人出售房产确定要价、购买房产提供出价

　　二、多项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中有2个或2个以上的选项符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得1分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，得0.5分）

【2023年·多选】下列原因引起的房地产保值增值，属于房地产自然增值的有（　）。　　A.装饰装修改造　　B.通货膨胀　　C.需求增加导致稀缺性增加　　D.改进物业管理　　E.周围环境改善


	『正确答案』CE 『答案解析』①需求增加，如人口增长、经济增长、居民收入增长等带来房地产需求增加； ②外部经济，如周边的交通、教育、医疗等基础设施和公共服务设施不断完善，区域和社区的生态环境不断治理和改善等； ③规划和用途管制等房地产利用限制改变、如随着城市发展，将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住或办公、商业用途，提髙容积率等。需求增加、外部经济、房地产利用限制改变导致的房地产价值增加，属于房地产自然增值。选项B，通货膨胀导致的房地产价格上涨，属于房地产保值；选项D，改进物业管理属于房地产投资增值。

【2023年·多选】房地产司法处置估价中，人民法院为（　）。　　A.估价委托人　　B.估价当事人　　C.估价利害关系人　　D.估价报告使用人　　E.估价对象权利人


	『正确答案』ABD 『答案解析』估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的组织或个人，包括房地产估价机构、房地产估价师和估价委托人。在房地产司法估价中，人民法院是委托人和估价报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，被执行人、申请执行人以及竞买人是估价利害关系人。

　　三、综合分析题（共20题，每题1.5分。每题的备选答案中有1个或1个以上的选项符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得1.5分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，选对1个得0.5分）
　　甲企业2年前将某宗商业房地产出租给乙企业，合同约定租赁期限10年，年租金为300元/㎡，租赁合同签订时一次性收取10年租金，房屋维修费由乙企业承担，乙企业经甲企业同意，对承租房地产进行必要装修改造后以年租金450元/㎡分割对外出租。现甲企业因决策需要，委托估价机构对该房地产带租约转让的价格以及乙企业的承租人权益价值进行估价。估价机构选用收益法进行估价。

1.评估该房地产带租约的转让价格，租赁合同期内的收益年限应为（　）年。　　A.0 　　B.2 　　C.8 　　D.10


	『正确答案』C 『答案解析』2年前出租，租赁期限10年，站在价值时点分析，剩余租赁期为8年。评估该房地产带租约的转让价格，租赁合同期内的收益年限应为8年。

04备考建议
　　听课
　　
　　看书
　　
　　做题

房地产估价原理与方法（2025）-零基础预习[高效实验]

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