房地产制度法规政策（2024） - 正保建设工程教育网免费试听课堂

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第一章　房地产及相关制度法规政策概述

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第一节　房地产

　　【基本概念】

【例题】土地作为承载建筑的地块是房地产开发活动中的物质载体，包括（　）部分。　　A.地表范围　　B.地上空间范围　　C.地下空间范围　　D.房屋周边范围　　E.房屋外部范围


	『正确答案』ABC 『答案解析』本题考查的是基本概念。地包含三个部分：一是土地的地表范围，指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域；二是土地的地上空间范围，一般以人类所能够利用的高度为限；三是土地的地下空间范围，一般以人类的能力所及为限。

【例题】关于土地使用范围的表述，正确的是（　）。　　A.土地的地表范围，一般以人类所能及为限　　B.土地的地上空间范围，一般以高度为限　　C.土地的地下空间范围，一般以深度为限　　D.土地的地表范围内面积，依其垂直投影面积计算


	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是基本概念。地包含三个部分：一是土地的地表范围，指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域；二是土地的地上空间范围，一般以人类所能够利用的高度为限；三是土地的地下空间范围，一般以人类的能力所及为限。一宗土地的地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或用地红线图，由政府主管部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，面积依其水平投影面积计算。

【例题】起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用的建筑是（　）。　　A.房屋　　B.构筑物　　C.物业　　D.房地产


	『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是基本概念。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，供人们在其内部进行生产、生活等活动的建筑空间，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。

【例题】供人们在其内部进行生产、生活等活动的建筑空间为（　）。　　A.房屋　　B.建筑　　C.构筑物　　D.不动产


	『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是基本概念。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，供人们在其内部进行生产、生活等活动的建筑空间，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。

【例题】构筑物是指能够改善生产、生活环境或者提高生产、生活便利度及效率的的工程实体或附属建筑设施，包括（　）。　　A.住宅　　B.商店　　C.烟囱　　D.道路　　E.桥梁


	『正确答案』CDE 『答案解析』本题考查的是基本概念。构筑物是指能够改善生产、生活环境或者提高生产、生活便利度及效率，人们一般不直接在其内进行生产、生活等活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。

【例题】（　）是指土地及其上下一定的空间及其衍生的权利。　　A.房产　　B.地产　　C.房地产　　D.不动产


	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是基本概念。地产是指土地及其上下一定的空间及其衍生的权利，包括地下的各种基础设施、地面道路等及其衍生的权利。

【例题】关于房地产的基本概念，表述正确的为（　）。　　A.房屋是指土地上的建筑物　　B.房地产作为一种客观存在的物质形态，是指房产和地产的总称　　C.法律意义上的房地产本质是一种财产权利，但不包括地役权、居住权　　D.房地产作为法律赋予的权利状态，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利


	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是基本概念。《城市房地产管理法》将房屋定义为土地上的房屋等建筑物及构筑物。法律意义上的房地产权利本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、地役权、居住权等。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物、构筑物及其所衍生的权利。

【例题】房地产中介服务业包括（　）。　　A.房地产开发　　B.房地产咨询　　C.房地产估价　　D.房地产经纪　　E.物业管理


	『正确答案』BCD 『答案解析』本题考查的是基本概念。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

【例题】关于房地产业的表述，正确的是（　）。　　A.房地产中介包括物业管理　　B.房地产服务包括房地产咨询　　C.房地产经纪属于房地产租赁经营　　D.建筑业的业务对象并非是房地产


	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是基本概念。物业不属于中介，房地产经济属于服务业，房地产业和建筑业的业务对象都是房地产。

【例题】根据国家统计局《三次产业划分规定（2018）》，房地产属于（　）。　　A.第一产业　　B.第二产业　　C.第三产业　　D.第四产业


	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是基本概念。根据国家统计局《三次产业划分规定（2018）》，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

【例题】关于房地产业与建筑业关系的说法中，正确的是（　）。　　A.房地产业有生产性质，故属于第二产业　　B.建筑业兼有服务性质，故属于第三产业　　C.房地产业属于第二产业，建筑业属于第三产业　　D.房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业


	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是基本概念。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。

【例题】关于房地产业的基本概念，表述正确的为（　）。　　A.土地按照开发程度，分为未开发土地和已开发土地　　B.房地产业是为生产和生活服务的部门，故并不兼有生产性质　　C.根据《城市房地产管理法》，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物　　D.房地产是一个较为复杂的综合概念，作为法律赋予的权利状态，房地产包括房产和地产　　E.法律意义上的房地产本质是一种财产权利，包括所有权、使用权、抵押权、地役权、居住权等


	『正确答案』ACE 『答案解析』本题考查的是基本概念。房地产业兼有生产性质，并同时为生产和生活提供服务；作为法律赋予的权利状态，法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、地役权、居住权等。

【例题】关于房地产业的表述中，错误的有（　）。　　A.房地产业是开发建设的甲方　　B.建筑业是开发建设的乙方　　C.房地产业是策划者、组织者和发包单位　　D.改革开放以后，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位　　E.城镇住房制度改革简称房改，是住房商品化和社会化的终结


	『正确答案』DE 『答案解析』本题考查的是房地产、城镇住房制度概述。选项D错误，十八大以来，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持住房的居住属性，建立完善租购并举的住房制度。选项E错误，1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。1980年4月，他更加进一步明确地提出了住房制度改革的总体构想，提出要走住房商品化的道路。房改掀起了“住宅商品化和社会化”，而非终结。

　　【房地产权利】

【例题】法律规定可以属于集体所有的自然资源有（　）。　　A.森林　　B.矿藏　　C.水流　　D.山岭　　E.荒地


	『正确答案』ADE 『答案解析』本题考查的是房地产权利。《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”

【例题】根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国家又有可能属于集体所有的有（　）。　　A.矿藏、森林、草原　　B.水流、山岭、滩涂　　C.森林、山岭、荒地　　D.森林、水流、荒地　　E.草原、滩涂、荒地


	『正确答案』CE 『答案解析』本题考查的是房地产权利。《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”

【例题】关于土地所有权的表述，正确的为（　）。　　A.农村和城市郊区的土地，一定属于集体所有　　B.宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有　　C.矿藏、水流、森林等自然资源，依法属于集体所有　　D.森林和山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，均属于国家所有


	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是房地产权利。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。根据《民法典》，城市的土地属于国家所有；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

【例题】拥有下列权属的权利人，具备占有、使用、收益、处分权能的为（　）。　　A.房屋所有权　　B.建设用地使用权　　C.集体土地使用权　　D.抵押权


	『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是房地产权利。所有权是物权的基础，是所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

【例题】房屋所有权包含的权能有（　）。　　A.占有权　　B.使用权　　C.收益权　　D.处分权　　E.相对权


	『正确答案』ABCD 『答案解析』本题考查的是房地产权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋行使占有、使用、收益、处分等权能。

【例题】关于房屋所有权的表述，正确的为（　）。　　A.房屋所有权是一种绝对权　　B.房屋所有权可以设立质权　　C.房屋所有权可以设立抵押权　　D.业主的建筑物区分所有权可以分离　　E.转让专有部分的所有权时，可保留共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理权


	『正确答案』AC 『答案解析』本题考查的是房地产权利。房屋所有权可以设立抵押权，但不能设立质权。业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物中自己专有部分的所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。三者不可分离，转让专有部分的所有权时，对共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理权一并转让。

【例题】政府对国有建设用地使用权的用益物权设立方式为（　）。　　A.质权　　B.出让　　C.划拨　　D.抵押　　E.转让


	『正确答案』BC 『答案解析』本题考查的是房地产权利。在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括划拨和出让两种方式。

【例题】国有土地使用权的出让，相比划拨而言，其特点包括（　）。　　A.交易性　　B.便捷性　　C.有偿性　　D.无偿性　　E.期限性


	『正确答案』ACE 『答案解析』本题考查的是房地产权利。与划拨相比，出让有以下三个主要特点，即交易性、有偿性、期限性。

【例题】通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以（　）。　　A.转让　　B.互换　　C.出资　　D.抵押　　E.质押


	『正确答案』ABCD 『答案解析』本题考查的是房地产权利。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

【例题】集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议（　）成员同意。　　A.二分之一以上　　B.三分之二以上　　C.四分之三以上　　D.全部


	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是房地产权利。集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

【例题】地役权，是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。他人的不动产为（　）。　　A.供役地　　B.需役地　　C.他役地　　D.自役地


	『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是房地产权利。地役权，是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

【例题】设立地役权时，地役权经（　）才能成立。　　A.签订合同　　B.产权登记　　C.接受遗赠抚养协议　　D.根据遗嘱接受遗赠


	『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是房地产权利。地役权，是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的权利。地役权具有从属性，与需役地不可分离，不能单独转让和抵押。

【例题】下列不属于用益物权的是（　）。　　A.土地承包经营权　　B.建设用地使用权　　C.地役权　　D.相邻权


	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是房地产权利。土地、房屋的用益物权主要有：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权。

　　【房地产物权生效时间】

【例题】我国不动产物权生效时间主要包括（　）。　　A.法定生效　　B.登记生效　　C.事实行为成就生效　　D.合同成立生效　　E.主观意识生效


	『正确答案』ABCD 『答案解析』本题考查的是房地产物权生效时间。根据《民法典》物权编，不动产物权生效主要有法定生效、登记生效、事实行为成就生效和合同成立生效四种情形。

【例题】林某购房，取得房屋所有权的时间是（　）。　　A.签订房屋买卖合同　　B.付清房价款　　C.记载于不动产登记簿　　D.取得房屋所有权证书


	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是房地产物权生效时间。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。如房屋买卖、房地产抵押，自记载于不动产登记簿时发生物权效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力；依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

【例题】合法建造房屋的物权自（　）发生效力。　　A.记载于不动产登记簿时　　B.颁发房屋权属证书时　　C.申请房屋所有权登记时　　D.事实行为成就时


	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是房地产物权生效时间。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

【例题】根据《民法典》，不经登记也发生物权效力的行为有（　）。　　A.买卖房屋　　B.合法建造房屋　　C.抵押房屋　　D.设立地役权　　E.受遗赠取得房屋


	『正确答案』BD 『答案解析』本题考查的是房地产物权生效时间。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。合同生效时物权设立，《民法典》中确定的基于合同生效时物权设立的，包括土地承包经营权、地役权。

【例题】关于地役权生效的表述，错误的有（　）。　　A.基于合同成立生效　　B.基于事实行为成就生效　　C.未登记，不得对抗任意第三人　　D.未登记，仍可对抗恶意的第三人　　E.与土地承包经营权的物权生效时间一致


	『正确答案』BC 『答案解析』本题考查的是房地产物权生效时间。《民法典》中确定的基于合同生效时物权设立的，包括土地承包经营权、地役权。未登记，不得对抗善意第三人。但仍可对抗侵权行为，如果他人非法侵害当事人，未经登记的权利人，可以请求赔偿妨碍、排除损失。仍可对抗恶意的第三人，如以不公正手段获取地役权登记的人、明知该地役权已经存在的第三人，仍具体对抗效力。