房地产估价基础与实务（2023） - 正保建设工程教育网免费试听课堂

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第一章　建筑基础知识

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第一节　建筑分类 　　建筑包括建筑物和构筑物：

建筑物（功能+活动空间）	满足功能要求并提供活动空间和场所的建筑，是供人们生活、学习、工作、居住以及从事生产和文化活动的房屋，如工厂、住宅、学校、影剧院等。
构筑物（功能）	仅满足功能要求的建筑称为构筑物，如水塔、纪念碑等。

　　建筑按使用性质分为生产性建筑和非生产性建筑：

生产性建筑	生产性建筑分为工业建筑和农业建筑
非生产性建筑	非生产性建筑指民用建筑，是供人们人事非生产性活动的建筑物

　　
　　一、民用建筑分类

　　按建筑层数和高度分类
　　住宅：
　　低层住宅：1-3层；多层住宅：4-9层；高层住宅：10层及以上
　　民用建筑：

	低层或多层民用建筑	高层民用建筑	超高层
住宅	≤27.0m	＞27.0m	＞100m
公共建筑	≤24.0m，＞24.0m的单层	＞24.0m（非单层）， ≤100m	＞100m

　　·一般不得新建500m以上建筑
　　·中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主

　　按建筑物承重结构和材料分类
　　①木结构：由木材或主要由木材承受荷载，通过各种金属连接件或榫卯结构进行连接和固定。
　　②砖木结构：主要承重构件用砖木做成，其中竖向承重结构的墙体、柱子采用砖砌，水平承重结构的楼板、屋架采用木材。
　　③砖混结构：以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构建筑中的竖向承重的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土。
　　④钢筋混凝土结构：由钢筋和混凝土两种材料结合成的整体共同受力的工程结构。主要承重构件，如梁、板、柱等均采用钢筋混凝土材料
　　⑤钢结构：主要承重构件均由钢材构成的结构，适用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物。
　　⑥型钢混凝土组合结构。是把型钢埋入混凝土中的一种独立的结构形式。型钢、钢筋、混凝土三者结合，使型钢混凝土结构具备了传统的钢筋混凝土结构的承载力大、刚度大、抗震性能好的优点。

　　按施工方法分类
　　1.现浇、现砌式建筑。房屋的主要承重构件均在现场砌筑或浇筑而成。
　　2.装配式建筑。由预制部品部件在工地装配而成的建筑。

　　按承重体系分类
　　1.墙体结构体系
　　根据建筑物的建造材料及高度、荷载等要求，主要分为砌体墙承重的混合结构系统和钢筋混凝土墙承重系统。
　　混合结构房屋一般是指楼盖和屋盖采用钢筋混凝土或钢木结构，而墙和柱采用砌体结构建造的房屋。
　　2.骨架结构体系
　　骨架结构体系，内外墙均不承重，主要包括框架结构、框剪结构、框筒结构、板柱结构，以及单层钢架结构、拱结构、排架结构等。
　　3.空间结构体系
　　常见的有薄壳、网架、悬锁、膜，以及它们的混合形式。

　　
　　二、工业建筑分类

　　
　　三、节能建筑及其他

项目	内涵	内容
节能建筑	指遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后，设计出的低能耗建筑。	主要指标：建筑规划和平面布局要有利于自然通风，绿化率不低于35%。建筑间距应保证每户至少有一个居住空间在大寒日能获得满窗日照2小时。
绿色建筑	绿色指建筑对环境无害，能充分利用环境自然资源	基本内涵：减轻建筑对环境的负荷，即节约能源及资源。提供安全、健康、舒适的生活和工作空间。与自然环境亲和，做到人及建筑与环境和谐共处、永续发展。
低碳建筑	指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量	■低碳材料 ■低碳建筑技术
生态建筑	尽可能利用当地的环境自然条件，不破坏当地的环境，确保生态体系健全运行的建筑	基于生态学原理规划、建设和管理群体和单体建筑及其周边的环境体系
可持续建筑	理念：追求降低环境负荷，与环境相结合，且有利于居住者健康	目的在于减少能耗、节约用水、减少污染、保护环境、保护生态、保护健康、提高生产力、有利于子孙后代

　　五类建筑的关系
　　■有关建筑概念之间有交集，但侧重点不同。
　　■低碳建筑、绿色建筑、生态建筑和可持续建筑都应是节能建筑。
　　■节能建筑主要侧重在节约上，即资源的循环利用、可再生利用，自然能源的充分利用等。
　　■生态建筑的概念综合性最强，将整个建筑与人和环境看做整体，甚至将整个建筑组群及周边环境看成整体。
　　■绿色建筑、低碳建筑都是可持续建筑的组成部分，即可持续建筑包含了低碳和绿色建筑，其关注的内容和着眼点更加广泛而完整。

　　
　　四、建筑等级（建筑物耐久等级+建筑物耐火等级）
　　建筑物耐久等级
　　建筑物的耐久性等级主要根据建筑物的重要性和规模大小划分，并以此作为基建投资和建筑设计的重要依据。耐久等级的指标是使用年限，使用年限的长短依据建筑物的性质决定

建筑物等级	建筑物性质	耐久年限
1	历史性、纪念性、代表性重要建筑（如纪念馆、博物馆、国家会堂）	100年以上
2	重要的公共建筑（如一级行政机关办公楼，大城市火车站，国际宾馆，大体育馆，大剧院等）	50～100年
3	比较重要的公共建筑和居住建筑（如医院、高等院校以及主要工业厂房等）	40～50年
4	普通的建筑物（如文教、交通、居住建筑以及工业厂房等）	15～40年
5	简易建筑和使用年限在5年以下的临时建筑	15年以下

【例题】一级行政机关办公楼、大城市火车站的耐久年限为（　）。　　A.100年以上　　B.50～100年　　C.40～50年　　D.15～40年


	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是建筑等级。重要的公共建筑（如一级行政机关办公楼、大城市火车站、国际宾馆、大体育馆、大剧院等）耐久年限为50～100年。

　　建筑结构的设计使用年限
　　设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明工程合理使用年限，建筑结构的设计基准期应为50年。

项目	年限
临时性建筑结构	5
易于替换的结构构件	25
普通房屋和构筑物	50
标志性建筑和特别重要的建筑结构	100

　　建筑物耐火等级（由其组成构件的燃烧性能和耐火极限来决定的。）
　　建筑物燃烧性能：指建筑构件在明火或高温的作用下，燃烧的难易程度

项目	内容
非燃烧体	指在空气中受到火烧或高温作用时，不起火、不微燃，不碳化的材料，如石材、砖、瓦、混凝土等。
难燃烧体	指在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如沥青混凝土。
燃烧体	指在空气中受到火烧或高温作用时，容易起火或微燃，且火源脱离后仍继续燃烧或微燃的材料，如木材、塑料、布料等。

【例题】下列选项中属于难燃烧体的是（　）。　　A.混凝土　　B.塑料　　C.石材　　D.沥青混凝土


	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是建筑等级。难燃烧体是指在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如沥青混凝土。

　　建筑物耐火极限
　　指建筑构件遇火后能支承荷载的时间。即从起火燃烧到建筑失掉支承能力，或发生穿透性裂缝，或其背面温度升高到220℃以上时，所需要的时间。

　　
　　五、建筑识图基础
　　●建筑制图的基本规定
　　比例尺的选用：根据图纸的具体内容选择。图上距离：实际距离
　　施工图常用比例尺

图名	常用比例尺
总平面图	1：500，1：1000，1：2000
基本图	1：50，1：100，1：200，1：300
详图	1：1，1：2，1：10，1：20，1：25，1：50

【例题】下列比例尺中，可以用在总平面图中的比例尺是（　）。　　A.1：100　　　　　　　B.1：200 　　C.1：300　　　　　　　D.1：500


	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是建筑识图基础。总平面图常用的比例尺是1：500、1：1000和1：2000。

　　轴线
　　施工图中的轴线是施工中定位、放线的重要依据。凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号，凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。
　　轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由下而上编号。

　　标高

项目	内容
绝对标高	我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。这也就是一般所说的“海拔标高“。
相对标高	工程图纸一般都用相对标高。把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以 “±0.000”表示。

　　标高符号以等腰直角三角形

或

表示，总平面图的室外地坪标高用符号“▼”表示。

【例题】某建筑物±0.000＝52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（　）m。　　A.23.000 　　B.29.000 　　C.52.000 　　D.81.000


	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高＝52+29＝81m。

　　●建筑相关图纸
　　建筑施工图根据正投影原理绘制，立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部，总平面图表示建筑物的位置，平面图及剖面图表示其内部，详图表示细部做法。

　　总平面图

项目	内容
概念	用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的水平投影图。
内容	①拟建建筑和原有建筑的外形、层数和它们的相对位置。 ②建筑物周围的地形、道路（包括拟建的道路）、水源、桥梁和绿化等。 ③室内地坪、室外整平和道路的绝对标高。 ④指北针或风玫瑰图等。

　　平面图

项目	内容
概念	具有引导作用的图纸，它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。
内容	■建筑的外形、总长、总宽以及面积，首层平面图上还有散水、台阶、外门、窗的位置，外墙的厚度，轴线标法，有的还可能有变形缝、外用铁爬梯等图示。 ■内墙位置、房间名称，楼梯间、卫生间等布置。 ■开间尺寸、内门窗位置、室内地面标高、门窗型号尺寸以及表明所用详图等符号。

　　立面图

项目	内容
概念	建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图
内容	■标明各层建筑标高、层数，建筑的总高度或突出部分最高点的标高尺寸 ■标明外墙装修所用的材料、色彩及分格，出入口处的做法及其装修等； ■标注立面详图索引号。

　　剖面图

项目	内容
概念	以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
内容	■各层楼面的标高，窗台、窗洞口顶部、顶棚的高度，以及室内净高尺寸； ■建筑从屋面至地面的内部构造特征 ■注明墙身、楼、地面做法 ■有时也可以标明屋顶电梯设备间、女儿墙、烟囱等构造做法。

【例题】能查到指北针和风玫瑰图的建筑图纸是（　）。　　A.总平面图　　B.建筑平面图　　C.建筑立面图　　D.建筑剖面图


	『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是建筑识图基础。总平面图包含的主要内容如下：（1）拟建建筑和原有建筑的外形、层数和它们的相对位置；(2）建筑物周围的地形、道路（包括拟建的道路）、水源、桥梁和绿化等；（3）室内地坪、室外整平和道路的绝对标高；（4）指北针或风玫瑰图等。

　　结构施工图
　　用来表示各种承重构件（基础、承重墙、柱、梁、板、屋架等）的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的建筑工程图。

项目	内容
基础施工图	基础施工图是反映标高在±0.000以下建筑基础构造的图纸，它是施工放线、开挖基坑、砌筑基础及编制施工图预算的依据。基础施工图一般包括基础平面图和基础详图。
主体结构施工图	主体结构施工图一般是指标高在±0.000以上的主体结构构造的图纸，也称为结构施工图。

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