土地估价基础与实务（2023） - 正保建设工程教育网免费试听课堂

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　　2023年房地产估价师考试时间已经公布

资格名称	考试日期	考试时间	科目名称
房地产估价师	11月11日	上午9：00－11：30	房地产制度法规政策
	11月11日	下午14：00－16：30	房地产估价原理与方法
	11月12日	上午9：00－11：30	房地产估价基础与实务
	11月12日	下午14：00－16：30	土地估价基础与实务

　　《土地估价基础与实务》是四个科目中最难啃的硬骨头
　　考试指定参考资料太多、材料与大纲不匹配
　　10个技术规程和标准
　　——文字凝练，没有注解，没有案例，不容易理解
　　《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）《标定地价规程》（TD/T 1052-2017），考试大纲中没有：《建设用地节约集约利用评价规程》（TD/T 1018-2008）《土地勘测定界规程》（TD /T 1008-2007）《开发区土地集约利用评价规程》（TD/T 1029-2010）

　　《土地估价专业基础》介绍土地管理基础、土地估价制度与政策、土地估价相关知识等内容；583页
　　《土地估价原理与方法》介绍土地估价理论、影响地价的因素、土地估价原则及估价方法等内容；273页
　　《土地估价实务与案例》介绍宗地估价实务和土地估价报告中关键事项案例分析等内容；479页
　　（合计1335页）
　　
　　未指定，但在考试中出现的重要文件
　　《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土厅发【2018】4号）
　　《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》（自然资办函【2019】922号）

　　2021版考试大纲《土地估价基础与实务》科目题型
　　《土地估价基础与实务》科目卷面满分 100 分，题型包含不定项选择题、综合分析题、计算题、问答题、指错题五种。
　　1.不定项选择题（每题的多个备选答案中有1个或1个以上正确答案）；
　　2.综合分析题（每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题）；
　　3.计算题（根据所给的材料内容，分步列出算式、计算过程）；
　　4.问答题（根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题）；
　　5.指错题（指出所给的估价报告中存在的错误）
　　2021年命题严格按照21版的考试大纲设置
　　2022年考前未新出考试大纲，沿用21版大纲。但是命题做了颠覆式的革命。主观试题大幅减少，问答和指错全部调整为不定项选择题；计算题由2题，调整为1题。因为考前没有任何提示，很多考生表示非常不适应。
　　这种变革趋势是大方向。更多考核考生在未来执业中所需要土地价格评估专业素养。不是简单的“背多分”。纯粹为应付考试的应试备考模式，基本会被淘汰。
　　应对办法：拉长复习备考时间，切实在备考中提升自己的专业素养。

　　2023《土地估价基础与实务》应该怎么复习备考？
　　复习第一阶段——厚基础
　　紧扣考试大纲主线，将分散的指定材料，转化为自己的备考笔记
　　

考试大纲	复习材料
第一章　土地估价基础	《土地估价原理与方法》第2章、第3章
第二章　土地价格形成原理及影响因素第三章　土地估价原则	《房地产估价原理与方法》第4章《土地估价原理与方法》第5章
第四章　宗地估价方法与程序	《土地估价原理与方法》第6～10章《土地估价实务与案例》第3章《城镇土地估价规程》《农用地估价规程》
第五章　宗地估价实务	《土地估价实务与案例》第2章
第六章　不同类型的宗地估价	《城镇土地估价规程》《土地估价实务与案例》第4章《土地估价实务与案例》第11～14章
第七章　城镇土地分等定级	《土地估价专业基础》第9章《土地估价实务与案例》第5、15章《城镇土地分等定级规程》
第八章　农用地分等定级	《土地估价实务与案例》第6、16章《农用地质量分等规程》《农用地定级规程》
第九章　公示地价评估	《土地估价专业基础》第10章《土地估价实务与案例》第7、17章《城镇土地估价规程》《标定地价规程》
第十章　地价动态监测	《土地估价专业基础》第15章《土地估价实务与案例》第8、18章《城市地价动态监测技术规范》
第十一章　征地区片综合地价评估和土地资产核算	《土地估价专业基础》第5章《土地估价实务与案例》第9、19章
第十二章　土地估价行业管理	《土地估价专业基础》第17章

　　第一章　土地估价基础
　　第一节　土地的概念（《土地估价原理与方法》P24～29）
　　第二节　土地的分类（《土地估价原理与方法》P37～49）
　　第三节　土地权利（《土地估价原理与方法》P29～36）
　　第四节　地租理论（《土地估价原理与方法》P77～84）
　　第五节　区位理论（《土地估价原理与方法》P84～88）
　　第六节　土地报酬递减规律（《土地估价原理与方法》P140～141）
　　第七节　土地市场理论（《土地估价原理与方法》P88～90）
　　第二章　土地价格形成原理及影响因素
　　第一节　土地价格（《土地估价原理与方法》P53～77）
　　第二节　土地价格影响因素（《城镇土地估价规程》5价格影响因素）
　　一、地价影响因素的分类及特点
　　（一）城镇土地价格影响因素（《土地估价原理与方法》P120）
　　（二）农用土地价格影响因素（《土地估价原理与方法》P122～124）
　　二、主要地价影响因素的作用规律
　　（《土地估价原理与方法》P53～77）
　　三、不同用途地价影响因素的特点
　　（《土地估价原理与方法》P120～122）
　　第三章　土地估价原则
　　第一节　土地估价
　　一、土地估价的含义
　　二、土地估价的特点、作用及现实意义
　　（《土地估价原理与方法》P1～8）
　　三、土地估价的服务方向和主要目的
　　（《土地估价原理与方法》P9～14）
　　四、我国土地估价的产生背景和发展历程
　　第二节　土地估价原则（《土地估价原理与方法》P125～140）
　　《城镇土地估价规程》4.3估价技术原则（前面5个）
　　一、土地估价原则的含义
　　二、土地估价的主要原则
　　（一）替代原则　　　　
　　（二）最有效利用原则
　　（三）预期收益原则　　
　　（四）供需原则
　　（五）贡献原则　　　　
　　（六）审慎原则
　　（七）价值主导原则　　
　　（八）公开市场原则
　　三、土地估价原则的作用
　　——不一致的地方，以规程为准
　　第四章　宗地估价方法与程序
　　第一节　宗地估价程序
　　一、宗地估价一般程序及内容
　　二、宗地估价程序之间的逻辑关系
　　（《土地估价实务与案例》P25～113）
　　（《土地估价实务与案例》P283～310）
　　第二节　市场比较法的估价程序
　　第三节　收益还原法的估价程序
　　第四节　成本逼近法的估价程序
　　第五节　剩余法的估价程序
　　第六节　基准地价系数修正法的估价程序
　　第七节　标定地价系数修正法的估价程序
　　（《土地估价原理与方法》P142～271）
　　第五章　宗地估价实务
　　（《城镇土地估价规程》8 宗地地价评估程序）
　　第一节　宗地估价业务受理
　　一、宗地估价业务受理途径
　　二、宗地估价业务受理程序
　　三、宗地估价委托协议（合同）的主要内容
　　四、宗地估价业务服务的主要方向
　　（《实务与案例》P27～29）
　　第二节　宗地估价基本事项确定的内容
　　一、估价目的确定
　　二、估价对象的界定与描述内容
　　三、估价期日的设定
　　四、土地估价中特别事项的内容与界定
　　（《实务与案例》P29～32）
　　第三节　土地价格定义的界定
　　一、地价定义的核心构成要素及阐述要求
　　二、地价定义中各要素内涵的设定要点与依据
　　（《实务与案例》P32～35）
　　第四节　宗地估价对象资料收集
　　一、估价对象资料的基本类型
　　二、估价对象资料收集的方法与要求
　　三、产权资料的内容及收集要求
　　四、土地现状利用及规划利用资料的内容及收集要求
　　五、土地开发程度及基础设施资料的内容及收集要求
　　六、地上建筑物的内容及收集要求
　　七、在建工程的内容及收集要求
　　八、土地交易、租赁及其他相关经营资料的内容及收集要求
　　（《实务与案例》P35～42）
　　第五节　宗地估价现场勘察
　　一、现场勘察的目的
　　二、现场勘察的基本内容
　　（一）宗地坐落位置、四至及相邻关系勘察
　　（二）土地自然条件勘察
　　（三）土地环境质量勘察
　　（四）土地基础设施条件勘察
　　（五）土地利用状况勘察
　　（六）地上建筑物及其他附着物状况勘察
　　（七）土地经营与收益状况的调查
　　（八）土地利用限制性因素调查
　　（九）周边土地利用状况调查
　　三、现场勘察的方法与要求
　　四、现场勘察用表的构成与填写要求
　　（《实务与案例》P42～52）
　　第六节　土地市场调查与分析
　　一、土地市场调查的目的
　　二、土地市场分类
　　三、土地市场调查的基本内容
　　（一）土地需求影响因素调查
　　（二）土地供给影响因素调查
　　（三）土地需求量、需求潜力及其变化趋势调查与分析
　　（四）土地供给量、供给潜力及其变化趋势调查与分析
　　（五）土地市场供需及其对地价变动的影响分析
　　四、土地市场调查的方法与要求
　　（《实务与案例》P52～57）
　　第七节　土地估价实例及相关标准的调查
　　一、估价实例的类型与特征
　　二、估价实例真实性、可靠性的基本要求
　　三、估价实例调查获取方法
　　四、市场比较法中比较实例的调查内容及规范
　　五、收益还原法中租金实例、经营收益实例、经营成本实例的调查内容及规范
　　六、剩余法中不动产售价实例、建筑开发成本相关标准与实例的调查内容及规范
　　七、成本逼近法中征地区片综合地价标准、土地取得成本实例、土地开发成本实例的调查内容及规范
　　八、公示地价有效性及公示地价体系调查收集的基本要求
　　九、其他相关取费标准调查的内容与基本要求
　　（《实务与案例》P57～68）
　　第八节　土地估价方法选择
　　一、估价目的与适用原则、方法的相关性分析内容
　　二、估价对象状况与估价方法适宜性分析的内容
　　三、估价资料与估价方法可行性分析的内容
　　四、估价技术思路确定的原则
　　五、估价方法的选择原则与要求
　　（《实务与案例》P68～71）
　　第九节　宗地估价结果分析与确定
　　一、估价结果检查、调整的内容
　　（一）对估价过程的检查、调整
　　（二）对不同方法估算值的检查、调整
　　（三）对引用数据及参数确定的审查
　　二、估价结果检查、调整的基本要求
　　（一）适应性分析
　　（二）准确性分析
　　（三）可靠性分析
　　三、土地最终估价值确定的方法
　　（《实务与案例》P71～75）
　　第十节　土地估价报告撰写
　　一、土地估价报告的作用（《实务与案例》P76～77）
　　二、土地估价报告的类别
　　（一）土地估价报告
　　（二）土地估价技术报告（评估工作底稿）
　　三、土地估价报告的主要内容
　　四、土地估价报告的形式
　　五、土地估价报告的规范格式
　　（《实务与案例》P83～105）
　　六、土地估价报告的使用规定
　　（《实务与案例》P82～83）
　　七、土地估价报告的归档和档案管理要求
　　（《实务与案例》P111～113）
　　第十一节　土地估价报告审核
　　一、土地估价报告审核的目的
　　二、土地估价报告审核的内容
　　（《实务与案例》P106～111）
　　第六章　不同类型的宗地估价
　　第一节　不同目的的土地估价
　　一、常见土地估价目的
　　（一）以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、补地价、作价出资（入股）、授权经营、清产核资、抵押等为目的的土地估价
　　（二）以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）、转让、抵押等为目的的土地估价
　　（三）以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价
　　（四）以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价
　　（五）以司法鉴定为目的的土地估价
　　（六）房屋征收中的土地估价
　　二、不同估价目的下土地价格类型的判断与主要估价原则的确定、评估方法选择、主要技术参数选择、土地价格确定方法的特点
　　（《实务与案例》P114～116）
　　第二节　不同用途的土地估价
　　一、商业服务业用地的主要价格影响因素、估价技术思路、估价方法的选择与应用
　　二、居住用地的主要价格影响因素、估价技术思路、估价方法的选择与应用
　　三、工矿用地和仓储用地的主要价格影响因素、估价技术思路、估价方法的选择与应用
　　四、公共管理与公共服务用地的主要价格影响因素、估价技术思路、估价方法的选择与应用
　　五、交通运输用地的主要价格影响因素、估价技术思路、估价方法的选择与应用
　　六、农用地的主要价格影响因素、估价技术思路、估价方法的选择与应用
　　（《实务与案例》P116～119）
　　（《实务与案例》P311～387）
　　《城镇土地估价规程》9 不同用途土地价格评估
　　第三节　不同土地权利估价
　　一、出让土地使用权估价方法的选择与应用
　　二、授权经营土地使用权估价方法的选择与应用
　　三、作价出资（入股）土地使用权估价方法的选择与应用
　　四、土地租赁权估价方法的选择与应用
　　五、划拨土地使用权估价方法的选择与应用
　　六、地役权估价方法的选择与应用
　　七、设有附加权利的土地使用权估价方法的选择与应用
　　八、建设用地空间权利评估的方法选择与应用
　　（《实务与案例》P119～133）
　　《城镇土地估价规程》10 不同权利土地价格评估
　　第七章　城镇土地分等定级
　　第一节　城镇土地分等
　　一、基本概念和原理（《实务与案例》134）
　　二、技术路线和程序（《实务与案例》146～157）
　　三、因素因子体系及权重确定方法
　　四、因素因子分值计算方法
　　五、城镇土地等别划分方法
　　第二节　城镇土地定级
　　一、基本概念和原理
　　二、技术路线和程序
　　三、因素因子体系及权重确定方法
　　四、因素因子分值计算方法
　　（《专业基础》149～167
　　《实务与案例》134～191）《城镇土地分等定级规程》
　　某城市城镇土地分等定级成果（如考生所在城市）
　　第八章　农用地分等定级
　　第一节　农用地分等
　　一、基本概念和原则
　　二、方法
　　三、程序
　　四、单元划分原则与方法
　　五、土地利用系数计算方法
　　六、土地经济系数计算方法
　　第二节　农用地定级
　　一、基本概念和原则
　　二、工作内容与技术步骤
　　三、单元划分方法
　　四、实施程序与要点
　　（《实务与案例》192～216）《农用地质量分等规程》《农用地定级规程》
　　某县域农用地土地分等定级成果（如考生所在家乡）
　　第九章　公示地价评估
　　第一节　基准地价评估
　　（一）城镇基准地价评估范围确定的原则
　　（二）城镇基准地价评估程序
　　（三）城镇基准地价的内涵界定
　　（四）城镇基准地价评估基础资料和外业调查的内容与要求
　　（五）城镇基准地价评估中样点资料的处理方法
　　（六）城镇基准地价确定的原则与方法
　　（七）城镇基准地价修正体系的主要内容和编制方法
　　（八）城镇基准地价更新条件、内容和技术途径
　　（《专业基础》168～183《实务与案例》222～236、388～408）
　　《城镇土地估价规程》7 基准地价评估
　　某城市土地分等定级成果及基准地价成果
　　二、农用地基准地价的评估
　　（一）农用地基准地价评估范围确定的原则
　　（二）农用地基准地价评估程序
　　（三）农用地基准地价的内涵界定
　　（四）农用地基准地价评估基础资料和外业调查的内容与要求
　　（五）农用地基准地价评估中样点资料的处理方法
　　（六）农用地基准地价评估的原则与方法
　　（七）农用地基准地价修正体系的主要内容和编制方法
　　（八）农用地基准地价更新条件、内容和技术要求
　　（《实务与案例》240～247、409～429）
　　《农用地估价规程》9农用地基准地价评估
　　某县域农用地分等定级成果及基准地价成果
　　第二节　城镇商业用地路线价评估
　　一、路线价的评估适用范围
　　二、路线价评估的基本程序
　　三、路线价的评估方法
　　四、路线价的基本表达形式
　　五、路线价修正系数表的编制
　　（《实务与案例》236～240）
　　《土地估价原理与方法》261～271
　　第三节　标定地价
　　一、基本概念：标准宗地、标定地价、标定区域、标定地价公示等
　　二、标定地价及其公示体系建设的基本程序与要求
　　三、标定地价公示范围确定的要求
　　四、标定区域划分的原则与方法
　　五、标准宗地设立的原则
　　六、不同用途标准宗地设立的要点与要求
　　七、标准宗地维护与更新要求
　　八、标定地价的评估原则、方法与应用要点
　　九、标定地价确定的基本程序
　　十、标定地价体系建设成果的构成
　　十一、标定地价信息公示的一般要求
　　（《实务与案例》247～255、430～454）《标定地价规程》、某城市标定地价成果
　　第十章　地价动态监测
　　一、基本概念：地价动态监测、地价监测点、监测点地价、地价区段等
　　二、地价动态监测的基本程序
　　三、地价动态监测指标含义及其计算方法
　　四、地价指数分类及其计算方法
　　五、地价监测点设立的要求
　　六、监测地价评估的方法与要求
　　（《专业基础》254～260《实务与案例》256～270、455～464）
　　《城市地价动态监测技术规范》
　　某城市地价动态监测成果
　　第十一章　征地区片综合地价评估和土地资产核算
　　第一节　征地区片综合地价评估
　　一、区片综合地价的基本概念
　　二、区片综合地价的特点
　　三、区片综合地价评估的基本步骤
　　四、区片综合地价评估的方法
　　五、区片综合地价的表达形式
　　六、区片综合地价在征地补偿估价中的应用
　　《专业基础》105～111《实务与案例》271～282、465～478 某城市区片综合地价成果
　　第二节　土地资产核算
　　一、自然资源资产核算的概念与背景
　　二、土地资产核算的概念
　　三、土地资产核算的内容
　　四、土地资产核算的方法
　　是新业务，在目前的考试指定材料中均无
　　第十二章　土地估价行业管理
　　第一节　土地估价专业人员
　　第二节　土地估价机构
　　第三节　土地估价行业协会
　　第四节　土地估价行业监督管理
　　一、行业监督管理
　　二、土地估价机构备案
　　三、土地估价报告备案
　　《专业基础》279～297《原理与方法》16～23

　　复习第二阶段：重实践经验积累
　　海量阅读各种估价目的和类型土地估价报告/报告评点
　　搜全考生本人所在城市或自己家乡的土地管理成果：分等定级成果、基准地价成果、标定地价成果、地价动态监测成果、区片综合地价成果。积累丰富的感性认识。
　　结合规范和教材，弄懂这些成果的由来，作用
　　复习第三阶段：练习精准做答
　　2022年题型重大变革，需要精准做答，才能获得好的分数
　　计算题一定要争取拿高分
　　利用习题班、模考班的资源，练习不定项选择题精准做答。

　　计算题：要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。
　　2021年两道10分的计算题，均较简单
　　2022年一道20分的大计算题，略复杂
　　在《土地估价基础与实务》这门课中，相对容易拿高分的就是计算题。
　　计算题解题思路：“一线串珠”
　　1）先确定考核的知识点；考核什么估价方法？
　　2）根据题干信息，列明明确告知的信息，需要推导的隐含信息。确定待求取的信息是什么？
　　3）根据已知信息和未知信息，写出考核估价方法的最基本公式（线）；
　　4）计算题干中的各个信息（珠）；
　　5）套入基本公式（串珠）。
　　注意：大计算题计算量极大，需要认真细致，不要出现计算错误之类的低级失误。不要犯怵，至少根据题干把步骤写出来，确保步骤分。

　　本课程学习安排计划
　　2023.2－2023.6第一轮自主通读教材，以“看懂，能理解”为原则，对于阅读时觉得难以理解的地方，作出标记。不做记忆要求。
　　2023.7－8教材精讲班学习，重点听老师对重难点的讲解。教材精讲班学习结束后，再次通读一遍教材材料，对于前面列出的难以理解的地方，针对性的巩固提高。在理解的基础上，开始记忆重要知识点。
　　教材精讲班授课重点
　　根据考试大纲，填充各章节考试内容，为考生打造体系化的备考资料。
　　期间穿插案例：分等定级成果、基准地价成果、标定地价成果、地价动态监测成果、区片综合地价成果
　　阅读代表性不同类型，不同估价目的报告/及报告点评
　　2023.9-10习题强化班，主要以讲解习题为主，针对考试查漏补缺，明确考试方向，培养考试题感。习题班，检验教材精讲班学习效果，习题强化班中做错的题目，一定要返回阅读教材，或重新听教材精讲班中的讲解，针对性记忆。
　　2023.10考前串讲班、模考密钥班，实战检验，查漏补缺。考前串讲班讲解教材的主要脉络，把厚书变薄，做到考试心中有数，讲解答题技巧，让大家信心十足地走进考场。
　　2023.10月底11月初，考前大咖密训。
　　最后再次欢迎各位建设工程教育网的学员朋友们，跟着我一起来学习《土地估价基础与实务》这门课程。
　　希望各位考生都能有耕耘有收获，顺利通过本科目和其他各科考试，早日加入注册房地产估价师的队伍。

土地估价基础与实务（2023）-零基础预习[尊享无忧]

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