业主大会的筹备与成立

　　1.成立业主大会的限制和选择

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。对于由众多业主构成的物业管理区域，只有成立业主大会才能民主解决物业管理的公共事项；对于业主数量很少的物业管理区域，业主共同商讨物业管理问题很方便，业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策，因此，这样的物业管理区域，可以不成立业主大会。《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”例如，有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，《条例》规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。

　　2.业主大会的筹备

　　（1）成立业主大会筹备组

　　业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公

　　有住房出售单位）组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。

　　筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　（2）业主大会筹备组的工作内容

　　①确定首次业主大会会议召开的时问、地点、形式和内容；

　　②参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

　　③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　（3）筹备业主大会的工作要求

　　①业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；

　　②公告《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；

　　③确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；

　　④业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。

　　3.业主大会的成立

　　业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：

　　（1）报告业主大会的筹备工作情况；

　　（2）宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（3）宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果；

　　（4）投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；

　　（5）宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。

　　《条例》还规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”