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物业管理师考试《制度政策》:业主大会的筹备与成立

2017-07-19 16:50 来源:来源于网络 打印 | 收藏 |
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  业主大会的筹备与成立

  1.成立业主大会的限制和选择

  一个物业管理区域只能成立一个业主大会,而不能成立多个业主大会。对于由众多业主构成的物业管理区域,只有成立业主大会才能民主解决物业管理的公共事项;对于业主数量很少的物业管理区域,业主共同商讨物业管理问题很方便,业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策,因此,这样的物业管理区域,可以不成立业主大会。《条例》规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”例如,有的大厦建筑规模很大,连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域,但大厦产权统属一人或几人,业主只有一个或几个,这样的大厦就可以不成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式,《条例》规定业主大会制度,是为了保障众多业主的公众权益不受损害,只要不影响业主民主决策,是否成立业主大会,由物业管理区域的全体业主决定。

  2.业主大会的筹备

  (1)成立业主大会筹备组

  业主筹备成立业主大会,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公

  有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。

  筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告。

  (2)业主大会筹备组的工作内容

  ①确定首次业主大会会议召开的时问、地点、形式和内容;

  ②参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

  ③确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  ④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

  ⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  (3)筹备业主大会的工作要求

  ①业主大会筹备组的工作内容,应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告;

  ②公告《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)的同时,应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告;

  ③确认业主身份,应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准;

  ④业主在首次业主大会会议上的投票权,应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式,可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。

  3.业主大会的成立

  业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容:

  (1)报告业主大会的筹备工作情况;

  (2)宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数;

  (3)宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案,宣讲业主对草案提出的修改意见,以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果;

  (4)投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》;

  (5)宣读业主委员会委员候选人名单,经投票选举产生业主委员会组成人员。

  《条例》还规定:“业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

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