代收代交费用
一般而言,业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间,是一种合同关系。作为合同当事人,业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当按照法律的规定和合同的约定,来行使合同权利和履行合同义务。其中,向业主收取相应的水、电、气、热、通信、有线电视费是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业单位的权利。物业管理企业并不是合同的当事人,没有义务向公用事业单位支付这些费用,也没有权利向业主收取这些费用。
在物业管理实践中,一些供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位往往利用自身的垄断经营地位,强迫物业管理公司代其收缴本应当由其收缴的费用,并且不给或者少给代理费。更有甚者,在业主拒交相关费用或者水、电等分户表和小区总表数额不等时,要求物业管理企业承担相应费用。
如果供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位每次均向每一个业主收费,会导致交易成本增高,对当事人双方均无益处。而在物业管理区域内,物业管理企业作为管理服务人,对物业及业主的情况较这些单位更为熟悉。如果由物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托,代其向业主收取相关费用,可以节省当事人的时间和支出费用,提高办事效率。因此,物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托,代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业管理企业代收费的,两者之间是一种委托合同关系。物业管理企业有权根据自身经营状况,决定是否接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托,这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。
在实践中,有些物业管理企业在代供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收费时,还以手续费、管理费、劳务费等名目向业主收取额外费用,引起业主的不满。实际上,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位、业主、物业管理企业之间存在三个合同关系,产生三个支付费用(报酬)义务:业主与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是供用水、电、气、热、通信、有线电视合同关系,业主与物业管理企业之间是物业服务合同关系,物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系。按照第一个合同,业主应当支付水、电、气、热、通信、有线电视费,按照第二个合同,业主应当支付物业服务费用,按照第三个合同,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当支付委托报酬。可见,就代收费用而言,物业管理企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬,但向业主收取费用,没有任何依据。
根据上述情况,《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益,维护市场交易原则和企业经营规则,对物业管理企业代收代交各项公用事业费用,作出明确规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业服务收费管理办法》进一步明确:“物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费。”其中,“最终用户”是指水、电、气、热、通信、有线电视的最终使用人,即业主。“手续费”是指公用事业单位与物业管理企业,应当按照市场原则与委托合同的约定,在平等、自愿、协商、等价有偿的基础上,由公用事业单位支付给物业管理企业的代理费。
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