城市异产毗连房屋管理
(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则
异产毗连房屋,指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑、而为不同所有人所有的房屋。异产毗连房屋所有人和使用人应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则,正确处理毗连关系;异产毗连房屋所有人以外的人,如需使用异产毗连房屋共有部位时,应当取得各所有人一致同意,并签订书面协议。
(一)异产毗连房屋的修缮规则
异产毗连房屋的一方所有人,改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。
因使用不当造成异产毗连房屋损坏的,由责任人负责修缮。异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏,修缮费用依下列原则(受益原则)处理:1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有人按份额比例分担;2.共有墙体的修缮按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担;3.楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担;4.屋盖的修缮:不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层所有人按份额比例分担;可上人层盖,如为各层所共有,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担;5.楼梯及楼梯间的修缮:各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担;为某些层所专用的楼梯,由其专用的房屋所有人按份额比例分担;6.房屋共用部位必要的装饰,由受益的房屋所有人按份额比例分担;7.房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。
异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织,也可委托其他组织,在当地房地产行政主管部门的指导下,负责房屋的使用、修缮等管理工作。
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