土地使用权的处理原则

　　房屋转让与土地使用权转让必须保持一致

　　（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当符合的条件：1.按照出让合同约定己经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（钱合证）；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件（预售）；3.转让房地产时房屋己经建成的，还应当持有房屋所有权证书（现售）。

　　《城市房地产管理法》还规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移，要求房地产转让后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者己经使用年限后的剩余年限。同时，对受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

　　1.转让以划拨方式取得土地使用权的房地产，应当取得人民政府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策，由受让人办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，转让收益中的土地收前益上缴国家或者作其他处理。

　　2.可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。按照以上规定转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除己经缴纳的土地收益。