房地产市场分析

　　房地产市场是一种典型的地域性市场，不存在统一的、一般的房地产市场。因此，物业管理师必须把房地产市场进一步细分，以便编制出一个具体可行的物业管理计划。细分市场的方式，需要综合考虑本章第三节所介绍的地域、物业类型和目标市场三种细分方式。

　　编制物业管理计划时，首先要把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业。这个工作过程，就是市场分析的过程。为了作出准确的市场分析，必须首先进行认真、详细的市场调研，搜集特定的、可与目标物业进行比较的相关物业信息，并与目标物业进行分析比较，以便了解其他可比物业所提供服务的特点，评价目标物业的优点和缺点。

　　物业位置分析是市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。对不同类型的物业，位置的含义和要求也不尽相同。例如，评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：①市政公用和公建配套设施完备的程度（市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、煤气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零售网点、康体设施等）；②环境因素（自然环境好坏、空气和噪声污染情况）；③公共交通便捷程度；④居民人口与收入（人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况）；⑤社区文化氛围即人身与财产安全状况。商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：①周围人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的购买力水平和消费习惯。写字楼物业区位的优劣，则主要取决于：①与其他商业设施接近的程度；②周围土地利用情况和环境；③易接近性（交通方式可选择性、停车位数量）。