一、物业经营管理的性质、对象、内容、目标、类别

　　（一）物业经营管理的性质

　　1．物业经营管理是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。

　　2．物业经营管理是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展日标的需求。

　　（二）物业经营管理的内容

　　1．保证物业正常使用的运行操作管理。

　　2．将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。

　　（三）物业经营管理的对象通常为收益性物业。

　　（四）物业经营管理的目标

　　（五）物业经营管理的类别

　　物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。

　　二、收益性物业的类型及特点

　　（一）收益性物业的类型

　　写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

　　（二）收益性物业的特点

　　1．零售商业物业的特点零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑。包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。

　　不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，都非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。

　　零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射Lx域的范围。零售商业物业按此三个标准分为以下6类

 　　2．出租型别墅或公寓的特点

　　用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。为了保持较高的出租率和租金水平，需要物业管理企业来提供物业经营管理服务。

　　别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别墅周边环境质量比较高。别墅建筑应独立。独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，“空中别墅”等概念中，除独栋别墅（独立式住宅）外，其他均不具有别墅类产品的独有性。

　　公寓（Apartment）是指包含有许多住宅单元的建筑物。具体类型包括：复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）、花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）。

　　3.写字楼的特点

　　是为商务、办公活动提供空间的建筑。为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。

　　国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。

　　4．工业物业的特点

　　工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、-T业园区、科技园区和高新技术产业园区。

　　工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。

　　5．酒店和休闲娱乐设施

　　酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。这类物业多由房地产开发企业投资建设，其经营管理活动也与房地产行业密切相关。