(一)物业经营管理的层次
物业经营管理分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
1.房地产资产管理
为满足房地产组合投资管理者的要求,房地产资产管理公司聘用多个物业管理公司和设施管理公司来同时管理多宗物业,以使这些物\业在所处的房地产子市场内实现价值最大化为目标,同时对选聘的公司进行管理、监督、和工作指导。
2.物业管理和设施管理
(1)设施管理
设施管理是一种新型的房地产服务业务,其主要功能是为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。
其管理对象主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业,服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
(2)物业管理
物业管理的核心工作是对物业进行日常维护与维修,并向人住的客户或业主提供服务。
对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业,除了物业管理,还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。
3.房地产组合投资管理
房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产,以及在合适的时机购置和处置物业资产。
房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的:一是在极好的条件下购买物业;二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业;三是在合适的时机售出物业。
(二)物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系如下:
(1)物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理,其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。物业管理的主要职责是:租户关系管理;物业维护;控制运营成本;财务报告和记录的保存;资本性支出计划;危机管理;安全管理;公共关系。
(2)资产管理的主要职责是:制定物业发展战略计划;持有/出售分析;物业更新改造等主要开支决策;监控物业绩效;管理和评价物业管理企业;协助物业管理的租户关系工作;定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
资产管理公司通过监控物业的运行绩效,来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理公司通过考察物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划是否能有效提升物业价值来决定是否批准该项计划。
(3)房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础,详细制定和执行投资组合战略。房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力分散投资,以减少投资组合的整体风险。组合投资管理的主要职责是:制定投资组合目标与投资准则;制定并执行组合投资战略;设计和调整物业资产的资本结构;负责策略资产的配置和衍生工具的应用;监督购置、处置、资产管理和再投资决策;负责投资组合的绩效;客户报告与现金管理。
为实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标,三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调,并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。
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