收益乘数是物业价格除以其某种年收益所得的倍数,即收益乘数一价格/年收益。
收益乘数法的公式为:物业价值一年收益×收益乘数
(1)收益乘数具体有:毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。收益乘数是采用市场提取法,通过与估价对象收益流量类型等方面类似的物业的有关资料中求得。相应的收益乘数法有:毛租金乘数法、潜在/有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
(2)毛租金乘数,或称“租售比价”,是市场上某类物业的价格除以其毛租金所得倍数,即毛租金乘数一物业价格/毛租金。
毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法,即:物业价值一毛租金×毛租金乘数
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