直接资本化法是将估价对象未来某一年的(通常是采用未来第一年的)某种预期收益(如毛租金、净收益等)除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中,将未来某一年的预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法,称为收益乘数法。
1.资本化率是物业的某种年收益与其价格的比率,即资本化率一年收益/价格。
资本化率直接资本化法的公式为:物业价值一物业未来第一年的净收益/净收益资本化率
2.收益乘数是物业价格除以其某种年收益所得的倍数,即收益乘数一价格/年收益。
收益乘数法的公式为:物业价值一年收益×收益乘数
(1)收益乘数具体有:毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。收益乘数是采用市场提取法,通过与估价对象收益流量类型等方面类似的物业的有关资料中求得。相应的收益乘数法有:毛租金乘数法、潜在/有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
(2)毛租金乘数,或称“租售比价”,是市场上某类物业的价格除以其毛租金所得倍数,即毛租金乘数一物业价格/毛租金。
毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法,即:物业价值一毛租金×毛租金乘数
毛租金乘数法的优点是:
①方便易行,在市场上较容易获得物业的价格和租金资料;
②毛租金乘数比较客观;
③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。
毛租金乘数法的缺点是:
①忽略了物业租金以外的收入;
②忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。
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