（一）报酬资本化法的主要计算公式（原理与第二章资金等效值的计算公式一致）

　　报酬资本化法即现金流量折现法，估价思路是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

　　（二）物业净收益的求取

　　运用收益法估价（无论是报酬资本化法还是直接资本化法），需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净收益。

　　出租的物业是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证或押金的利息收入。

　　租约约定或实际由出租人负担的各种物业和服务费用。

　　（三）直接资本化法

　　直接资本化法是将估价对象未来某一年的（通常是采用未来第一年的）某种预期收益（如毛租金、净收益等）除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。

　　1．资本化率是物业的某种年收益与其价格的比率，即资本化率一年收益／价格。

　　资本化率直接资本化法的公式为：物业价值一物业未来第一年的净收益／净收益资本化率

　　2．收益乘数是物业价格除以其某种年收益所得的倍数，即收益乘数一价格／年收益。

　　收益乘数法的公式为：物业价值一年收益×收益乘数

　　（1）收益乘数具体有：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。收益乘数是采用市场提取法，通过与估价对象收益流量类型等方面类似的物业的有关资料中求得。相应的收益乘数法有：毛租金乘数法、潜在／有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

　　（2）毛租金乘数，或称“租售比价”，是市场上某类物业的价格除以其毛租金所得倍数，即毛租金乘数一物业价格／毛租金。

　　毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即：物业价值一毛租金×毛租金乘数

　　毛租金乘数法的优点是：

　　①方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料；

　　②毛租金乘数比较客观；

　　③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。

　　毛租金乘数法的缺点是：

　　①忽略了物业租金以外的收入；

　　②忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。

　　（四）报酬率的求取

　　报酬率即折现率，是投资回报（净收益）与所投入的资本（物业价格）的比率。

　　从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

　　两宗物业的净收益相等，获取净收益的风险大的，意味着要求的报酬率高，从而物业的价值低；获取净收益的风险小的，意味着要求的报酬率低，从而物业的价值高。