（一）成本法的基本公式

　　物业价格一重新购建价格一折旧

　　该公式可根据三类估价对象而具体化：

　　①新开发的土地；

　　②新建的物业；

　　③旧的物业。

　　1、在新建物业的情况下，成本法的基本公式为：

　　新建物业价格一土地取得成本十土地开发成本十建筑物建造成本十管理费用十投资利息十销售费用十销售税费十开发利润

　　2、新开发的土地（包括各种方式取得并开发的土地），成本法的基本公式为：

　　新开发土地价格一取得待开发土地的成本十土地开发成本十管理费用十投资利息十销售费用十销售税费十开发利润

　　3．在旧物业的情况下，成本法的基本公式为：

　　旧物业价格一物业的重新购建价格一建筑物的折旧，或者，旧物业价格一土地的重新购建价格十建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧

　　（二）物业的重新购建价格

　　重新购建价格，又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得（或者重新开发建设）全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。

　　1．把握重新购建价格的概念应特别注意下列三点：

　　（1）重新购建价格是客观的价格。不是个别单位或个人的实际耗费或成本。

　　（2）重新购建价格是估价时点时的价格。

　　（3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。

　　2．求取房地产的重新购建价格有两大路径：

　　（1）将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。适用于熟地交易为主的情况。

　　（2）模拟物业开发商的物业开发过程，在物业价格构成的基础上，采用成本法来求取；

　　①土地的重新购建价格，可以分为重新购置价格（市场法）和重新开发成本（成本法）。

　　②建筑物的重新购建价格，是在空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出（建造费用、管理费、投资利息、税费等）和应获得的利润。根据重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格通常要比重建价格低，一般建筑物适用重置价格。有特殊保护价值的建筑物适用重建价格，但“复制”在材料或技术上有困难的，使用重置价格。

　　（三）建筑物的折旧

　　1．估价上建筑物折旧的概念和内容

　　估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值

　　根据造成折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

　　（1）物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。包括：

　　①自然经过的老化：与建筑物的实际年龄正相关。

　　②意外破坏的损毁：包括自然的或人为的原因导致的损毁。

　　③正常使用的磨损：与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。

　　④延迟维修的损坏残存：建筑物不应有的损坏、提前损坏或已有的损坏仍然存在。

　　（2）功能折旧：是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

　　①功能落后：是指建筑物已有部件的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。

　　②功能缺乏：是指建筑物没有其应该有的部件、设备、设施或系统等。

　　③功能过剩：是指建筑物已有部件的标准超过市场要求的标准而对物业价值的贡献小于其成本。

　　（3）经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）。

　　2．求取建筑物折旧的年限法

　　年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

　　（1）建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。

　　建筑物的实际年龄是指建筑物从竣工验收合格之R起到估价时点止的日历年数。类似于人的实际年龄。建筑物的有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。类似于人看上去的年龄。建筑物的有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。

　　（2）建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。

　　（3）利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。

　　（4）建筑物的剩余寿命分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。

　　（5）年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。