成本控制责任中心的建立
为了有效地进行成本控制,保证经济效益的实现,物业管理企业需实行分级分口管理经济责任制,建立成本控制的组织体系,即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。这里的责任中心是指具有一定的管理权限,并承担相应经济责任的企业内部单位。
根据物业管理企业业务活动的特点以及各责任实体的权限。责任中心一般分为两类:
费用中心
费用中心是指仅对费用发生额负责的责任中心。在物业管理企业,凡不直接参与提供物业管理服务的部门,通常都设置为费用中心。即费用中心是以控制运营费用为主的责任中心,一般是物业管理企业的各个职能部门,如总经理室、人事部门等。
成本中心
成本中心是指仅对所发生成本负责的责任中心。在物业管理企业,凡直接参与提供物业管理服务的部门,都可以设置为成本中心。这些成本中心通常只发生成本,而不会直接形成收入。或者说,成本中心就是以控制营业成本为主的责任中心。一般来说,物业管理企业的业务部门,如保洁部门、保安部门、工程管理部门等是成本中心,该成本中心负责将人工、原材料和机器设备投入转化为物业管理服务。
成本控制责任中心的业绩考评
考核物业管理企业成本(费用)控制中心业绩的指标有两类,一类是经济效益指标,一类是服务质量指标。其中,经济效益指标是成本(费用)降低额和成本(费用)降低率,其计算公式分别为:
成本(费用)降低额=预算成本(费用)-实际成本(费用)
成本(费用)降低率=[成本(费用)降低额/预算成本(费用)]×100%
考核物业管理企业成本(费用)控制中心服务质量的定量指标,主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。
物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标,其评估标准是与同类物业平均增值率比较,具体计算方法为:
物业增值率=(期末物业总值/期初物业总值)×100%
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