物业租金是物业租赁的价格,是分期出卖物业使用价值的货币表现,是物业商品的一种特殊的价格形式。
写字楼租金的确定方法:
在写字楼市场比较好的情况下,市场租金一般高于基础租金,物业管理企业可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用计入租金,哪些经营费用可以单独收取。
租金应在制定写字楼基础租金价格的基础上,根据写字楼所处地理位置、自然条件、质量标准、装饰档次、设备配置等方面的差异进行分类,作为定价的调剂因素,以便合理地确定每处、每幢、每层、每间房屋的租金。
写字楼物业的租约由于要持续较长的时间,在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。为此,承租户和物业管理企业通常商定一个固定的年租金增长率或增长量,该增长率或增长量在整个租赁期间内有效。
成功的写字楼租赁能产生可观的经济效益。在确定某幢写字楼物业的整体租金时,主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。但写字楼建筑内某一具体出租单元的租金则依其在整幢建筑内所处的位置有一定差异。
写字楼租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。因此,准确地测量写字楼的建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积非常重要,它关系到能否确保物业的租金收入和物业市场价值的最大化。
写字楼租金的构成:
商品租金。商品租金是由商品的等价交换关系所确定的租金。为了实现商品的扩大再生产,这类租金应当实现正常消耗完全得到补偿并可获取一定利润的租金。一般来讲,商品租金是在成本租金的基础上加上利息、税金和保险费构成。
成本租金成本租金是房屋租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准,是房屋租赁经营盈利和亏损的临界点。成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息、地租5项构成。
市场租金。市场租金是在商品租金的基础上,反映物业供求关系而出现的一种租金。写字楼的市场租金水平主要取决于当地市场供求关系,当市场供给超出市场需求时,租金下降;当市场需求远远超出供给时,租金上升。
基础租金。基础租金一般是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的最低金额。在确定租金时,必须以价值为基础,以成本为最低经济界限,根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)而确定的一个基础租金。
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