物业管理的概念

　　物业管理，可以从广义和狭义两个方面定义。广义的物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动（参见《物权法》第八十一条）。狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动（参见《物业管理条例》第二条）。除特别说明外，本书内容中所涉及的关于“物业管理”的表述，都指的是狭义的物业管理。

　　业主是物业的所有权人，有权根据不同情况，对建筑物及其附属设施选择不同的管理方式：一是业主自己进行管理；二是将不同的服务内容分别委托给不同的专业服务企业；三是统一委托物业服务企业提供综合管理服务。在尊重业主自主选择权的前提下，提倡按照市场规则推行委托专业的物业服务企业实施物业管理（即狭义的物业管理），是现阶段我国物业管理政策的基本导向。2003年颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）中对“物业管理”的定义，正是以此为出发点和基本目标的。具体来说，我们可以从三个方面理解物业管理的概念。

　　（一）物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式

　　虽然法律并不强制业主必须选择物业服务企业来管理物业，但是业主选聘物业服务企业本身就是行使自主权的一种方式，应当受到法律保护。同时，将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。不仅如此，业主选聘物业服务企业，必须在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，必须通过公开、公平、公正的市场竞争机制进行，必须纳入市场秩序。制定市场规则，维护市场秩序，是政府履行物业管理市场监管职能的重要手段。因此，业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理的，必须遵守物业管理的市场秩序，服从政府主管部门按照《条例》进行的监管。

　　（二）物业管理的依据是物业服务合同

　　物业管理活动的实质，是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成的，交易的双方就是合同的主体。物业管理作为一种市场行为，是通过物业服务合同的签订和履行得以实现的。物业服务合同，是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是物业管理活动产生的契约基础。物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之问被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本性质。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

　　（三）物业管理的内容是维修、养护、管理物业以及维护环境卫生和秩序物业管理的内容主要有两方面

　　一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、秩序维护、装饰装修管理等服务。在履行物业管理基础服务义务的前提下，物业服务企业还可以接受业主和使用人的委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目，例如，利用物业资源和客户资源开展多种经营，为业主提供租赁服务管理、物业招商、营销策划、销售代理等不动产投资理财服务。