1.根据市场研究的结果,选定公寓物业初始月租金水平为45美元/㎡.参考北京市公寓租赁市场上租金、费用变化的规律,本投资分析中假设租金和费用的年增长率为6%.
2.目标收益率是评价房地产投资经济可行性的重要指标,根据北京房地产市场投资收益率的现状及对未来预测的结果,取本项目的目标收益率Y为18%.
3.公寓楼属于居住物业,土地出让年限为70年,从土地出让合同签订之日开始计算。MGM中心项目土地出让合同签署于1999年8月,因此,投资者如果从2003年购入该公寓楼,2004年正式投入出租经营,则整个出租经营期限为66年。
4.公寓建筑物的折旧年限为50年,采用直线折旧法提取折旧。
5.经过初步的分析计算,本公寓楼的可出租面积系数即可出租面积占总建筑面积的比例取为90%.
6.除1997和1998年的出租率分别为60%和80%外,其他经营年份的出租率均取92%.
7.假设物业经营30年后,在第31年转售予新的投资者,净转售收入的预测为第30年末净运营收益除以12%的资本化率。
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