写字楼物业等级分类中的参考因素

　　对写字楼物业的分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们通常从承租人在寻租或续租时所考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼物业的分类一般要考虑以下12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通的便利性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人的类型等。

　　1、位置。写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于它与另外的商业设施的接近程度，这种吸引力也会由于城市建设的发展而经常发出变化。写字楼的级别往往还受其周围建筑物及环境的影响，如果写字楼建筑所处的位置周围建筑环境恶劣，会大大降低该写字楼物业的吸引力。如果临近某大公司或金融机构的办公楼则会增加对承租人的吸引力。cbd：简称中心商务区（centerbusinessdistrict）。

　　2、交通的便利性。高档写字楼周围应用多种交通方式可供选择。有足够的停车位，中心商贸区的写字楼要有便捷的公共交通。

　　3、声望或形象。写字楼建筑的位置、投资方的实力或声望，物业建造的标准以及为承租人提供的服务内容都会强化大厦的整体形象。例如，1972年投入使用的美国世贸大厦，高378m（110层），能容纳5万人工作，由洛克菲勒家族建设。上海浦东金融贸易区的金茂大厦（88层）。

　　4、建筑形式。建筑的设计形式和物业外立面的维护水平，即建筑特点。——香港的中银大厦，纽约世贸大厦的“双子星”塔楼。

　　5、大堂。大堂的外观、平面设计和灯光布置构成了一栋写字楼的建筑特色。

　　6、电梯。电梯的位置很重要。电梯间的入口和内部状况（照明、适当的吊顶装饰、电梯的控制符号、地面、镜子、反光材料等）。电梯服务的标准是安全和快速。例如，上海金茂大厦有100多部电梯，高速电梯可保证客人的侯梯时间不超过35秒，符合国际最高标准。

　　7、走廊。要认真装饰，充足的照明，宜用自然色调装饰，两侧的墙壁上悬挂艺术品。指引牌，应及时保洁和更新。

　　8、写字楼室内空间布置。室内空间布置比内部装修要重要的多。例如，窗户的数量、照明、房间的进深、开间等。

　　9、为承租人提供的服务。重点是办公室内的管理服务，安全服务，维修服务的速度，外人进入的管理，空调通风设施的维护管理等。会议中心、康乐中心的服务等。

　　10、建筑设备系统。重点是动力、通讯系统和空调通风系统等。目标是“智能化”，即有计算机管理系统统一管理空调通风系统、垂直运输系统、安保系统、消防系统、电讯系统（数字式交换机、卫星通信网络、电子邮递、电子会议或视讯会议系统、公共卫星电视天线系统等）、自动化电力管理系统和自动照明设备系统等。简称ca、oa、ba、fa→ma.

　　11、物业管理水平。影响其租金水平和市场价值。

　　12、承租人的类型。大厦内的主要承租人往往决定了一栋写字楼内的承租人类型。