生命周期成本与设施管理

　　虽然不同设施在规模和复杂性上有差异，但图12-3描述的设施生命周期，基本适合所有设施，一项设施在其生命周期内需要评估好几次。它是否符合原先的意图？是否值得修补？是不是经济的改进？这样的评估可能会导致两种结果：一种是通过改造更新设施的寿命；另一种就是决定通过买卖或者破坏来处置一项设施。

　　生命周期成本（LCC，Lifecyclecost）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。它往往数倍于设备购置费用。

　　将设备或系统在寿命周期内的全部开支加在一起再折现换算为等价均匀的全年费用（EUAC）。很显然，设备和系统的EUAC越小，其经济效益越高。设施管理的目的就是最大限度地降低EUAC.

　　从上面的分析可以看出，LCC有这样一些特点：（1）LCC的费用并不是只在初始投资时发生，而是在整个寿命周期内按时间序列发生的。（2）为便于比较，要将各时间发生的费用统一折算成初始投资时的现值。因此必须考虑折现率即利率的影响。（3）如果对设备和系统采用节能技术措施或加强管理，可以大大降低每年的EUAC，为采取这些措施所增加的投资也可很快回收。因此，设施经理需要参与到设计环节中，使最初的设计施工不只为初投资负责，更要为降低设备系统生命周期内的全部成本着想，为有利于物业设施管理着想，具有全局观和系统观，最终使业主得益。

　　运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。例如，可以计算满足同样需求的两种选择权的优劣——是在郊区建造房屋还是在城市租房。更具体的是，生命周期成本法还可以通过测算修理和油漆墙面的费用，来决定是否需要在会议室墙上装饰横木。由于规划中节约费用的建议很难说清楚，也很难量化，更难以被人接受。这就需要设施部门的熟练职员和财务分析员或经济学者共同努力，来量化将来的费用或者节约的费用。