成本预算的编制程序

　　不同的物业管理企业，编制预算的方式和程序各不相同。一般而言，为调动广大员工的积极性，在成本预算的编制过程中，应尽可能让物业管理企业的各个部门和所有员工共同参与，并由物业管理企业财务部门负责编制财务预算，包括成本的预算。

　　（一）成本预算的编制方式

　　各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”。物业管理企业管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标（一下）；各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的成本预算草案，并上报物业管理企业财务部门（一上）；财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算（包括成本预算），并报物业管理企业管理层，然后再由管理层交业主大会讨论批准后，正式下达给各部门执行（二下）。

　　（二）成本预算的编制程序

　　（1）收集和整理有关资料。在编制成本预算前，财务部门要收集和整理有关资料，对上年度成本预算的执行情况进行分析，总结上年度执行成本预算的经验和存在的问题，提出改进措施，以便正确地、真实地编制预算期成本预算。

　　需要收集和整理的资料主要包括：预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料；材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料；上级下达的成本降低指标等资料；国家有关成本开支规定及编制成本预算的要求等资料；本企业上年度的实际成本以及同行业同类管理服务的成本资料等。

　　（2）对预算期成本指标进行预测。在编制成本预算前，财务部门先分别预测由于材料费的升降而影响的服务成本降低率，人工费的升降而影响的服务成本降低率，生产费用的升降而影响的服务成本降低率；然后加以汇总，计算出总的服务成本降低率。将预测的成本降低率，与上级下达的成本降低率指标相比较，若前者大于后者，即表明企业（部门）按照预测的成本降低率的有关数据编制预算年度成本预算，可完成上级下达的成本降低任务；反之，企业（部门）就必须调整有关数字，重新计算成本降低率，以保证上级下达的成本降低任务的顺利完成。

　　（3）根据企业（部门）特点编制成本预算。成本预算是在进行了成本预测，实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。由于企业的规模、生产经营特点及管理要求不同，因而成本预算的编制程序也不尽一致。

　　（三）不同成本的预算编制

　　1.营业成本预算

　　营业成本是物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中，直接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出，而直接材料费预算是物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。由于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。其中，公众代办性服务和特约服务直接成本的确定较为容易，可参照其他工商企业采用的方法确定；公共服务的直接人工费，根据保安人员、维修工程人员和清洁人员等直接从事公共服务人员的人数和当地的工资水平（包括职工福利费）确定，其材料成本可以上年度实际发生的成本为基础，增减一定百分比（通常为物价指数）来确定。

　　2.管理费用预算

　　管理费用预算是财务预算的重要组成部分。它涵盖了物业管理企业在提供服务过程中发生的所有间接费用，包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算，但为了简便起见，物业管理企业仍可以采用固定预算。

　　3.财务费用预算

　　财务费用预算是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。对于一般的物业管理企业来说，如果不涉及融资的问题，通常该项费用预算值为零。