我国土地价格管理发展历程

　　从土地使用制度改革至今近20年来，我国地价管理从无到有，在法制、机制和制度建设方面已取得了重大进展：

　　1、建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系

　　国土资源部门围绕地价管理的法制、机制和制度建设，先后从土地取得、土地供应、有偿使用、土地转让、土地资产处置以及市场调控等方面制定了一系列规章制度，为充分发挥市场机制形成土地价格创造了市场环境。在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变；在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》，对国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）、授权经营等有偿使用方式进行了规范；在土地市场交易行为的规范方面，下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，部署了土地市场的治理整顿，有效抑制了违规交易行为；在地价确定和监控方面，建立专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。

　　2、形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准

　　为合理确定土地出让价格，国家土地管理局于1993年6月颁布了《城镇土地估价规程》（试行），对城镇地价的评估工作进行了规范，自此，基准地价的评估工作在全国迅速开展起来。2003年以来，国家还制定颁布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》两个国家标准和《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》三个行业标准。这些标准已成为土地估价与地价管理应遵循的技术规范。

　　3、建立起了具有中国特色的、以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系

　　自1999年以来，国土资源部将直辖市、省会城市、计划单列市以及非农人口在100万以上的大城市纳入了新一轮国土资源大调查土地价格调查的范围，在全国启动新一轮基准地价更新工作，并加大地价信息公开力度。目前，全国99%以上的城市、85%以上的县城和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。同时，在25个省、自治区、直辖市部署开展丁农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。

　　4、建立了城市地价动态监测体系

　　2001年以来，在城市基准地价更新的基础上，建立了覆盖直辖市、计划单列市、省会城市以及长江三角洲、珠江三角洲、京津地区50个主要城市的，以标准宗地的标定地价为监测对象的城市地价动态监测体系。全面系统地对城市地价及相关信息进行动态监测、收集、整理和分析，及时把握土地市场地价动态变化，为领导机关决策提供科学依据，为市场投资提供服务。有关监测成果在宏观调控中发挥了重要作用。

　　5、造就了具有较高专业素质的土地估价队伍，土地估价行业

　　目前，通过国家考试认证，取得土地估价师资格的人员共有27000余人，从事土地估价的机构近2000家。适应建立和完善市场经济体制和改革政府行政审批制度的要求，进行了土地评估机构与政府主管部门脱钩工作，取消国有企业改制土地估价结果确认制度，建立了土地估价报告备案制度，改革了土地估价人员和机构监督管理方式，从根本上解决了土地评估行业平等竞争和独立、客观、公正执业问题。目前，土地估价行业已成为社会主义市场经济健康运行不可或缺的中介行业，在国有企业改制、城镇基准地价评估确定、地价动态监测等工作中发挥了重要作用。

　　地价作为反映一个地区和城市经济社会发展水平和土地供求状况的指标，是由市场决定的。土地市场发育和规范的程度，要以地价形成机制的状况来衡量。因此，下一步深化地价管理改革基本思路是，以贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》精神为指导，以落实严格的土地管理制度为前提，以建立反映土地资源稀缺约束条件的土地价格体系和管理制度为目标，进一步深化改革，从严从紧控制建设用地供应总量；大力推进土地市场建设，完善地价形成机制；加大土地供应调控力度，稳定土地价格；研究土地节约集约利用的地价政策，发挥地价杠杆调节作用；建立健全土地市场动态监测制度，积极引导合理的土地需求；加强土地估价行业监管，提高服务质量。