土地使用权租赁是指土地使用权者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地租赁行为在整个土地使用权租赁市场中比例较小。由于在土地使用权租赁中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金中收回投资，因而土地使用权租赁十分普遍，具体形式也多种多样。如商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都包含着土地使用权的出租。

土地使用权租赁，承租人以支付租金为代价取得了对土地及地上建筑物、其他附着物使用的权利，但承租人只有使用的权利，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其他经济活动，它具有以下几个法律特征：

（1）土地使用权租赁双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移，这是土地使用权出租与转让方式的主要区别。

（2）用于租赁的地块必须具有法律上的依据。即必须是法律允许的地块，目前只有因出让、转让土地使用权等方式取得的土地使用权的民事主体具有这一权利，如果民事主体无合法原因擅自租赁土地（例如划拨取得的土地使用权），仍属于非法行为。

（3）土地使用权租赁合同是有偿合同。出租人有义务将出租的土地交给承租人使用，并有权取得租金收益。相反，承租人有义务支付租金，有权利使用土地。

（4）土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。