一、我国的城市规模和规模效益

　　我国城市规模通常是以城镇人口占总人口的比重作为指标衡量的。如超大城市人口200万以上，特大城市100~200万，大城市50~100万，中等城市20~50万，小城市20万人以下。而随着规模的扩大都直接影响着城市用地的增多。根据国家建设部资料，1995年特大城市平均人均建设用地75m2，大城市88m2，中等城市108m2，小城市143m2，建制镇239m2，这表明在不同规模等级的城市间，城市规模等级愈高，则人均建设用地愈少。这就反映了不同等级城市规模效益变化的规律。

　　根据1989年统计，在人均国内生产总值中，与人口20万以下的小城市比较，则人口200万以上的超大城市是它的3.35倍；人口100~200万的特大城市是它的2.51倍，人口50~100万的大城市是它的2.5倍，人口20~25万的中等城市是它的1.75倍；若拿地均国内生产总值一项比较，依次则为小城市的47.7倍、19.9倍、7.35倍和4.22倍。

　　二、我国房地产的开发和土地规模利用

　　（一）公共设施的立项和不可分性与房地产土地规模利用问题。

　　一个较大的城市，常分设有多种用途的小区，如靠近商业、金融中心的居住小区，临近工业园区、学校园区、科技园区的居住小区等。它所需要的公共设施可能是商店、医院、小学、幼儿园、科技园、公园、绿地、道路设施以至停车场等，其所需土地面积、开发资金，只能根据城市化发展的总体需要和房地产业发展的现实条件与负担能力，逐步加以解决。

　　（二）与城市公共设施建设相联系，房地产开发中出现的外部经济和外部不经济问题。

　　外在经济，是指城市经济规模，土地经营规模扩大和产值增加、成本下降，而使房地产企业经营增加了经济收益。这是由于房地产具有区位上的固定性和差异性，一旦建成无法移动，必然要与一定的城市基本建设相结合而成为房地产开发区存在的外部性。房地产开发区还存在的外部不经济，则是由于房地产开发土地规模过小，或城市土地分区规划不当造成居民小区建筑拥挤，环境污染，影响住宅的采光、日照和能见度不足，以及噪音等外部不经济的“内部化”，造成开发区房地产贬值和整个小区价值档次下降。从而带来了经济收益的减少。因此，谋求土地开发规模扩大，加快旧城区改造，实行土地置换，以至必要时修订城市土地利用分区规划，则是化解外部不经济的必要和有效措施。

　　三、中国城市化发展问题与前景分析

　　（一）主要存在问题与原因

　　中国在建国后直至改革开放前的近30年间，城市化的发展水平一直低于同期世界平均增长率，即我国年平均增长0.28%，而世界平均增长率为0.4%，从而导致了差距越来越大。分析近30年我国城市化发展速度滞后的根本原因，主要是由于计划经济体制下出现了二元经济结构、城市分野、重工业与轻工业比例失调、忽视第三产业发展，从而导致城市化发育不良和滞后城市化问题，使我国城市化的发展水平一直低于世界水平，也落后于我国工业化进程。

　　再者，在执行城市化发展方针上，由于长期以来实行的是“严格控制大城市规模，合理发展中小城市，积极发展小城镇”的基本方针，导致了单一追求小城镇数量的扩大，片面控制大城市规模，忽视了尽快达到适度规模，并实现最大规模效益。以至1980年以后小城镇发展过快，同时由于规模小、集约化和现代化水平低，管理失控，人均建设用地比大城市高出很多，加剧了人地矛盾和土地资源的浪费。同时还有一些城镇因实行“县改市”，也同步提高了城市建设用地的标准，并在用地扩展中出现了一些不合理的现象，如：①城市之间盲目攀比建设规模，浪费了宝贵的土地资源；②一些缺水的城市由于盲目扩大用地规模，导致供水矛盾，影响了城市的健康发展；③在城市建制上实行县改市后，在用地上缺乏有效调控手段，造成城市土地利用的不合理性；④在一度开发区热的影响下，沿海一些地区的县、市分别在各自境内建设开发区，占用大量土地，盲目争夺外资项目，造成大量土地资源浪费和用地经济效益下降；⑤普遍存在土地立体空间利用极不合理，造成了大量耕地下降。总之，是由多种主客观原因造成的。

　　（二）我国城市化发展和土地规模经营的远景目标与思路

　　从中国人口多、土地资源短缺，又是一个以农业为经济社会发展基础的传统农业大国的基本国情而言，中国的城市化发展应该是以“农业、农村和农民”为基础的“集约型”适度规模型城市化，而非“粗放型、扩散型”的城市化。即使发展乡镇企业，亦应以“乡镇工业园区”为模式，在创造条件中使其尽快过渡到中小城市，并围绕中心城市，发展“卫星城市”和“城市群”。同时，要发挥中型城市的适度规模优势，防止规模不经济发生。

　　至于农业和城市规模经济与规模用地问题，除考虑扩大规模经营以获取适度规模经济效益外，根本的问题应是加强农业的基础地位，实行第一、二、三产业协调发展，打破传统二元结构的困境和城乡分野及全国人口总量大，特别是农村人口过多的困境，及早推进农业土地规模，把3亿剩余劳动力转移到城市和二、三产业，以提高农业现代化水平和农业的劳动生产率。

　　（三）实行城乡一体化是我国城市化发展的必然选择——以上海市为例

　　据《中国国土资源报》地产周刊2003年5月27日报道和评论，上海郊区推进“用地集约，产业集聚，人口集中”的“三个集中”战略，是上海实现城乡一体化的必然选择。

　　上海是我国经济最发达的地区，也是特大城市之一，目前人均耕地面积0.023hm2，仅为我国人均拥有耕地面积的1/5，但占其土地总面积九成以上的郊区则拥有广袤的滩涂，现正在广大郊区实施土地、产业、人口三个集中战略。这三个集中的核心是“土地集中”，即农地向规模经营集中：“产业集聚”，是指工业用地在园区集中使用；并鼓励农民集中建房，放宽农民进镇购房，以利于郊区“人口集中”，推动农村富余劳动力转移，发展非农产业。实践已经证明，这是实现城乡经济大发展和土地集约利用行之有效的措施，也是实现城乡一体化的必然选择，值得我国其他地区借鉴。