1、地役权的概念和特征

地役权是一种独立的物权，是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称为需役地；提供给他人使用的土地，称为供役地。

地役权可分为通行权、用水权和建筑物地役权。

地役权的法律特征主要包括：（1）地役权是利用他人的不动产的一种权利；（2）地役权是为了提高自己不动产的效益；（3）地役权是按照合同设立的。

2、地役权的权能及规定

土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。