土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性的专有权利。在我国，土地所有权相对于一般财产所有权，具有主体特定性、交易禁止性、权属稳定性、权能分离性等特点。

在土地所有权方面，根据我国《宪法》第10条的规定，我国现行土地的所有权有两种，即国有土地所有权和集体土地所有权。

1.土地所有权的权能

土地的占有权、使用权、收益权、处分权四项基本权能，构成土地所有权完整的权能结构。

土地占有权：指对土地的实际占有、控制的权利。它表现为一种持续的状态，如土地租赁中承租人对土地的实际占用等。

土地使用权：是指对土地的有效利用权。按土地性能和用途进行事实上的利用和使用。如在依法取得的土地上建造厂房，在耕地上种植农作物等。土地使用权与土地所有权可结合，可分离。

土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。可通过以下方式实现：一是利用土地的自然属性获得收益，如在耕地上种植农作物直接收获粮食；二是依一定法律关系的存在而获得收益，如把土地出租而收取租金，收获土地上生长的农作物等。《土地管理法》规定，国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。财政部、国土资源部、中国人民银行关于进一步调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综[2006]48号）规定，调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍；调整地方新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式，从2007年1月1日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。

新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

土地处分权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，土地处分权决定土地的归属，是土地所有权的核心。处分包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分，是指对土地进行实质上的改造等物理上的事实行为，如对土地进行平整等；法律上的处分，是指使土地产权发生变动的法律行为，如土地使用权的转让、抵押等。处分权能更多地是指法律上的处分。

2.建筑物区分所有权

《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。三是对共有部分享有共同管理的权利。

建筑物的所有形态有：单独所有、共同所有、区分所有。单独所有是一个人拥有一栋建筑物的所有权；共同所有为数人共同拥有一栋建筑物的所有权；区分所有则是将一栋建筑物分割为不同部分而为众多的住户所有。