1.一般因素

（1）自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；

（2）社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；

（3）经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收人水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；

（4）行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。

2.区域因素

（1）自然因素：区域在城镇中的位置等；

（2）社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；

（3）交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；

（4）基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；

（5）商业繁华程度；距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，

（6）行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；

（7）环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

3.个别因素

宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。