1、利用收益还原法评估土地价格
(1)基本思路:A.依其他方法求得建筑物的价格。B.从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益,得到土地的纯收益。C.再以土地还原率还原,得到土地价格
(2)计算公式:土地价格=[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率
(3)例题:计算总收益—计算总费用—计算房屋年纯收益—计算土地年纯收益—计算土地使用权价格
2、利用收益还原法评估不动产价格:特别注意在总收益计算时,对押金和保证金运用收益的处理
基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益,再用综合还原率还原,求出不动产的收益价格。在实际中,根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况,区别在于综合还原率的处理有所不同。
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
(1)承租土地使用权的概念
(2)采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法,是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格,即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
5、实际计算中常见错误
(1)项目和参数使用错误,收益或费用(出租方为取得收益而支出的费用)的项目判断不准或错误
(2)年期计算错误,主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
(3)有几个还原率时,还原率采用不准
(4)计算错误,如只算单价,不算总价,或相反;未能区分楼面地价与地面地价,建筑面积与土地面积等。
注:土地还原率中的利率取一年期银行定期存款利率或者一年期国债年利率。假设法中的利息率用银行贷款利率。
1、凡本网注明“来源:建设工程教育网”的所有作品,版权均属建设工程教育网所有,未经本网授权不得转载、链接、转贴或以其他方式使用;已经本网授权的,应在授权范围内使用,且必须注明“来源:建设工程教育网”。违反上述声明者,本网将追究其法律责任。
2、本网部分资料为网上搜集转载,均尽力标明作者和出处。对于本网刊载作品涉及版权等问题的,请作者与本网站联系,本网站核实确认后会尽快予以处理。
本网转载之作品,并不意味着认同该作品的观点或真实性。如其他媒体、网站或个人转载使用,请与著作权人联系,并自负法律责任。
3、联系方式:010-82326699 / 400 810 5999。