【学员问题】土地价格的主要特征是什么？

【解答】1、表示方式不同：一般商品以价格表示，而土地即有价格，又有租金表示。

2、价格基础不同：一般商品具有移动性，价格来源商品本身，土地不具移动，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。土地价格是土地权利和收益的购买价格。

3、形成时间不同：一般商品可以标准化，易于比较，有完整的市场，价格短时间形成，土地差异大，缺乏完整的市场，价格形成时间长。估价时必须根据宗地自身的特点和市场状况进行具体分析。

4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。

5、地价主要由地产需求决定。土地的供给总的来说是一定的，人类可利用的土地是十分有限的，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面。

6、地价具有明显的地区性和个别性。

7、地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。首先，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小；而同时，由于社会经是的发展和人口不断增加，对土地的需求总是持续增加，因而地价呈现不断上涨趋势；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

8、市场结构不同：一般商品有完整的市场，形成的物价比较客观；土地是不完全的市场，需要对地价影响很大，形成的价格主观因素影响很大。

9、折旧现象不同：一般商品有折旧现象，价值随使用年限增长而降低，土地不仅没有折旧，面且还增值，其价格常随社会经济发展而自然升高。

以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。