【学员问题】土地估价中的替代原则是什么?
【解答】土地估价中的替代原则可概括如下:
①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定;②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格;③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
根据上述原则,在土地估价时,就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后,才能按替代原则,采用市场比较法确定待估地块价格。
替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格,如有替代可能,则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。可见,替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。它适用范围广,是估价原则的中心内容之一。
在我国目前的土地估价工作中,基准地价评估是先评定土地使用价值,进行分等定级,把土地条件基本一致的土地归为同一等级,在此基础上再测算其平均价格;而基准地价系数修订法评估宗地价格时,则是在基准地价基础上,通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较,对基准地价进行系数修订,评估出宗地价格。由此可以看出,这实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。
以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成,供参考,如有问题请及时沟通、指正。
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