【学员问题】土地使用权的出让方式有哪些？

【解答】我国土地使用权的出让方式有三种：协议方式、招标方式和拍卖方式。

1．土地使用权的协议出让

土地使用权的协议出让称定向议标，是指出让方选择受让方并与其磋商用地条件及价款，通过协商的方式有偿出让土地使用权。

这种出让方式的特点是政府对地价等较易控制，灵活性大，土地成交价往往较低，在当前城镇土地使用制度改革的初始阶段有其存在的基础。但是以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，缺乏公开性，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较多，不利于公平竞争，也易产生以权谋私及国有资产流失。

它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利性项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠建设的项目用地。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

2．土地使用权招标出让

土地使用权招标出让，是指在规定的期限内，由符合受让条件的单位或者个人根据出让方提出的条件，以书面投标的形式，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让方的方式。

招标出让土地使用权的方法有两种：一种是公开招标二是采用邀请招标，即由招标小组向符合规定条件的单位发出招标文件。以该方式出让土地使用权，主要适用于一些需要优化土地布局、大型或关键性的发展计划与投资项目的较大地块的出让。招标出让的特点是在出让过程中，引进了市场机制，体现了市场经济的竞争原则，有利于公平竞争，能激发投标者对用地方案的积极研究。同时，也给出让方留有选择余地。

由于在确定土地使用权的中标者时，既要考虑到投标价，还要考虑到对投标规划设计方案和企业的资信情况，经过招标小组的综合评价，最后择优选定中标者，因此，中标者（受让人）不一定是标价最高的单位或个人。

招标方式出让土地使用权的一般实施程序是：

（1）出让方通过一定媒体向有意受让方或用地者发出招标通知书（或招标公告）。

（2）有意受让人领取标书与投标。

（3）开标、评标与决标。出让方会同有关部门邀请城建、财政、税务、计划、银行等部门专家组成评标委员会，由评标委员会主持开标、决标工作。

评审内容一般包括投标者的资信情况，所报出让金数额及规划建设方案的可行性等。评标委员会对不具备投标资格的标书或不符合招标文件规定的标书，以及超过截止日期送达的标书，有权决定其无效。同时对有效标书进行评审，择优确定中标。评标委员会签发决标书后，由出让方向中标者发出中标证明书。开标、评标、决标过程应有公证机关公证，并出具公证书。

（4）土地使用权出让方和中标者（受让人）签订土地使用权出让合同，并按合同规定要求交纳出让金。如果中标者在规定的时间内不与出让方签订出让合同，取消其中标权，所缴保证金不予退还，因故需要延期签订合同的，应在期限未满之日前向出让方提供延期签约申请。未中标者所缴纳的投标保证金，由出让方如数退回。

3．土地使用权拍卖出让

这种出让方式又称竞投，它是指由土地所有者产权代表按照指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让土地使用权者到场，就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的一种出让方式。

其特点是充分引进了竞争机制，排除了出让的任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，政府也可获得较高收益，较大幅度地增加财政收入。

它适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐用地，特别是大中城市的区位条件好、交通便利的闹市区地块的出让。

拍卖出让土地使用权的一般程序是：

（1）土地使用权出让方事先通过新闻媒介发出土地使用权公开拍卖公告。

（2）参加竞投者在拍卖前3日内到拍卖方处领取有统一编号的应价牌。自制应价牌，竞投行为无效。

（3）拍卖。

（4）出价最高者作为受让人即时与出让人签订土地使用权出让合同，并按有关规定当即支付履行定金。

以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。