土地产权的种类

　　土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，土地产权是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。

　　我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括土地抵押权、地役权等项权利。

　　1．土地所有权

　　土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。

　　2．土地用益物权

　　土地用益物权是依法对一定的土地占有并加以利用并取得收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。

　　3．土地他项权利

　　土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。

　　（1）土地他项权利特征

　　其特征包括：

　　1）是在他人土地上享有的权利。

　　2）可以满足他人对土地利用的需求。

　　3）他项权利的主体是土地所有人、使用人以外的人。

　　4）它的存在对所有人、使用人有一定限制，如应满足别人的通行权。

　　5）它是一种生产、生活中客观存在的权利。

　　（2）主要土地他项权利

　　土地他项权利主要有以下几种类型：

　　1）地役权，是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。我国现行法律《物权法》确定了地役权的概念。

　　2）地上权，是指在他人的土地上建筑、种植的权利。如建造厂房、住宅、种树、种竹等。

　　3）空中权，是指在他人土地上空建造设施的权利。如桥梁、渡漕、高架线等。

　　4）地下权，是指在他人土地之下埋设管线、电缆、建设地下设施的权利。如地铁、隧道、人防工程等。

　　5）土地租赁权，是指出租人将土地提供给承租人使用，土地承租人按合同规定支付租金并对土地占有、使用的权利。

　　6）土地借用权，是指无偿占有、使用他人土地的权利。如历史形成的土地借用权。

　　7）耕作权，是指在他人土地上进行种植并获取收获物的权利。如单位征而不用的土地，应当退给农民继续耕种。农民耕种期间，不得在该土地上兴建永久性建筑物或者种植多年生作物，在国家建设需要时无偿退还。退还时土地上有青苗的，建设单位要付给青苗补偿费。

　　8）土地抵押权，是指土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。