土地估价师

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案例与报告:地价估算与确定

2015-02-10 08:16 来源:建设工程教育网整理 打印 | 收藏 |
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  1.估价过程的检查、调整

  对不同估价方法试算出的结果要进行检查、比较。检查的主要内容包括:方法选择是否适宜、公式运用是否恰当、基础数据是否准确、参数选取是否合理、计算过程是否有误、是否符合估价原则等。如果通过检查,认为某种方法不适宜或参数不恰当,需要补充估价资料重新计算,调整估价结果。

  2.不同方法估算值的检查、调整

  使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格,估价师选择几种估价方法就会得到几种不同的试算价格,同时采用一种估价方法也可能产生几种试算价格。例如,使用市场比较法时,所选的每个交易案例都会产生一个试算价格等。

  由于不同的估价方法数据来源于不同途径,所得到的试算结果的可信度应有差异。估价结果最终取值可以取算数平均值,亦可取加权平均值,甚至可以取众数或者其中某一价格。应检查对不同估价方法结果赋予相应权重的原因有无说明、取值是否合理,确定最终地价的依据与方法是否科学。《城镇土地估价规程》——估价报告规范格式中要求,如采用基准地价系数修正法,最终估价结果必须考虑其结果。

  如果对不同估价方法结果赋予的权重值不合理,或不同估价方法估价结果差异太大,需要调整权重值或试算价格。试算价格调整是估价程序的重要一环,对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性,进而确定最后的估价额。尽管调整过程是估价师的判断过程,但估价师的判断必须基于对每一估算价格形成过程的分析,这些分析判断必须基于估价结果与委估地产的吻合程度和适宜性。

责任编辑:南瓜妹
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