1.地价实例调查
地价实例调查,一般应以最近两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。其调查的宗数应适当且分布均匀,调查结果应反映市场价格的真实性。
2.宗地地价计算
宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规方法及由此派生的其他方法进行测算。但由于我国土地市场还不完善,很难形成统一、规范的交易案例,因此,只能从现有土地转移方式中,通过分析计算其中的土地的价格。按照土地转移方式,计算样点宗地价格主要利用土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、联合建房、柜台出租、商品房买卖、企业兼并、土地入股、以地换房等资料计算。
3.宗地数据检验
在同一路线价区段内,若干宗地之间也存在着土地的个别性、交易的随机性,因此土地价格是否准确难以确定,甚至同一块土地也因为购买方不一样,交易价格会产生很大的差别,所以要有一个衡量的标准,偏离标准过远的地价样本应作为异常值剔除,这个标准就是标准宗地的土地价格。当同一路线价区段内的地价样本超出了与标准宗地比较允许的幅度,可作为地价异常值剔除。