地籍调查概述

　　地籍调查是指依照国家的规定，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、界址线、面积、用途和位置等情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为土地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。地籍调查是土地登记的法定程序，是土地登记的基础工作，其资料成果经土地登记后，具有法律效力。为保证城镇（包括村庄）地籍调查工作规范、有序，符合土地登记的要求，原国家土地管理局制定了《城镇地籍调查规程》。该《规程》从我国实际出发，按照合法、有效、可行、满足当前地籍管理和土地登记需要，本着有重点、有步骤地完善我国地籍管理制度的原则，对当前开展的地籍调查的内容、方法、程序、精度和成果资料等作了系统性、整体性的规定。对于规范全国的地籍调查工作，因地制宜采用调查方法和先进科学技术手段，促进调查工作的有效开展，建立和完善地籍管理制度起到了重要作用。

　　一、地籍调查的作用和意义

　　我国实行的是土地产权登记制度，登记之前须对登记材料进行实质审查，对需要登记的土地开展地籍调查，查清和核实每宗地的地籍要素，目的是保护土地产权人的合法权利和利益，建立起科学的地籍管理制度。

　　地籍调查成果是地籍管理的依据和基础，初始地籍调查起到了地籍管理基础建设的作用，随着变更地籍调查的开展，地籍管理信息库建设越来越丰富，不仅奠定了地籍管理的基础，也为土地管理科学的研究积累资料。

　　二、地籍调查的主要内容

　　当前我国实行的土地登记制度，要求对每宗土地的登记应反映登记对象质和量方面的要素，包括土地权利主体、土地权属性质和来源、土地权利客体及与这三方面直接相关的其他内容。土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。地籍调查时对土地权利主体调查的内容包括土地权利人的地址、单位名称或个人姓名、法人代表、个人身份证明等。地籍调查时对土地权属性质和来源调查的内容包括土地的所有权、使用权、他项权利的性质及其来源证明。地籍调查时对土地权利客体调查的内容包括土地的界址、面积、座落、用途（地类）、使用条件、等级和价格等。其他相关内容的调查包括土地及其上建筑物、构筑物的权利限制等。

　　为了满足土地登记的需要并为制定土地税费标准、土地利用规划、城市规划、区域性规划和有关政策提供科学依据，地籍调查必须对每宗土地进行确切的描述和记载，因此，地籍调查的主要内容可概括为土地权属调查和地籍测量。

　　土地权属调查指通过对土地权属及其权利所及的界线的调查，在现场标定土地权属界址点、线，绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。土地权属调查的基本单元是宗地。

　　地籍测量指在土地权属调查的基础上，借助仪器，以科学的方法，在一定区域内，测量宗地的权属界线、界址位置、形状等，计算面积，测绘地籍图和宗地图，为土地登记提供依据。地籍测量的内容包括：地籍控制测量，地籍细部测量。地籍细部测量又分为：测定界址点位置、测绘地籍图、宗地面积量算、绘制宗地图。

　　权属调查和地籍测量有着密切联系，但也存在着质的区别。权属调查主要是遵循规定的法律程序，根据有关政策，利用行政手段，调查核实土地权利状况，确定界址点和权属界线的行政性工作，权属调查工作主要是定性的；地籍测量则主要是测量、计算地籍要素的技术性工作，地籍测量工作主要是定量的。

　　地籍调查是依照法律程序和技术程序，采用科学方法进行的，调查工作具有法律性质，成果对于维护法律尊严、政府威望、树立国土资源行政主管部门的管理权威和信誉具有重要作用，地籍调查成果经土地登记后具有法律效力。

　　三、地籍调查分类

　　地籍调查通常分为初始地籍调查和变更地籍调查。

　　初始地籍调查是初始土地登记前的区域性普遍调查。变更地籍调查是在变更土地登记或设定土地登记时利用初始地籍调查成果对变更宗地的调查，是地籍管理的日常性工作。

　　地籍调查还可按区域范围分为城镇地籍调查和村庄地籍调查。

　　城镇地籍调查是指对城市、建制镇以及城镇以外的工矿、企事业单位所进行的权属调查和地籍测量，由于城镇土地利用率高、建筑物密集、土地价值高等因素，对城镇地籍测量的精度要求也比较高，城镇地籍图的比例尺一般为1：500或1：1000.村庄地籍调查是指对农村居民点用地按城镇地籍要求进行的地籍调查，对村庄地籍测量的精度要求较城镇地籍测量低，村庄地籍图的比例尺一般为1：1000或1：2000.

　　四、地籍调查技术依据

　　地籍调查的基本技术依据有以下几个方面：《城镇地籍调查规程》、《城镇变更地籍调查技术规定》（试行）及《地籍图图式》；《中华人民共和国土地管理法》；《城市测量规范》；《全国土地分类标准》；《确定土地所有权和使用权的若干规定》；其他相关政策、法规、政策性文件，有关部门规范性文件、批复、答复、函；地方制定的政策及技术标准的补充规定。