1、续期申请的公益性界限依《城市房地产管理法》第13条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让有最高年限的限制。因此土地使用权出让合同中必须明确规定土地使用权出让年限。当土地使用权出让合同约定的使用年限届满，依《城市房地产管理法》第21条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条、第41条的规定，土地使用者可以申请续期。国有土地所有者代表与出让国有土地使用权人两相比较，在法律关系上后者是弱者，因此立法应赋予土地使用者是否续期的自由决定权，以保护弱者，平衡双方当事人的利益。除了根据社会公共利益的需要，国家依法定程序收回土地使用权，将之以划拨方式提供给其他用地者的情形外，国有土地所有者代表对土地使用者提出的续期申请均应予以批准。在此特别强调，收回的出让国有土地使用权国家若非以划拨方式提供给其他用地者使用，不批准续期即不具公共利益性，即为不合法。经批准准予续期后，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金，办理登记手续。

　　2、未申请续期和续期申请未获批准的法律后果《城市房地产管理法》第21条第2款未对在土地使用者未申请续期或虽申请续期但依规定未获批准的两种情形下，国家收回土地使用权所导致的法律后果加以区分。这在实践中亦是一个复杂的问题。在《城市房地产管理法》起草过程中，对于该问题存在两种意见，一种认为地上建筑物同土地使用权一起由国家无偿收回；一种认为应给予一定补偿（或者在合同中约定给予适当补偿或者按到期的建筑物残值给予补偿），并由后来的土地使用者承担这项费用。法律委员会分析各方意见后，认为这个问题比较复杂，涉及到物权问题，应在物权法中规定，本法可以不做规定。因此实践中对此出现的情形，多仍依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的规定处理。