土地使用权抵押是指土地使用者作为债务人在法律上把土地使用权转让给债权人，但债权人并不占有土地使用权，债务人保留对土地使用权的占有。以土地使用权担保的债务一经偿付，土地使用权在法律上的转让便立即失效。

　　土地使用权抵押有以下几个法律特征：

　　（1）抵押人必须对土地使用权享有处分权或处分能力。这种权力和能力不仅来自抵押人是土地使用权的享有者，而且来自抵押的土地使用权没有争议。

　　（2）土地使用权在抵押期间不转移占有，即土地使用权设定抵押后，抵押人保留对土地使用权的占有权和使用权。抵押人的这些权力只有在债务人不能履行债务时才丧失。

　　（3）抵押权人对拍卖或折卖土地使用权所得有优先受偿权。当抵押人在债务履行期届满时不履行债务，抵押权人有权依法将抵押的土地使用权拍卖或折卖，并对拍卖或折卖所得优先受偿。

　　（4）土地使用权抵押时，只有抵押合同签订时地上建筑物和其他附着物才进入抵押财产，抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。