摘要：2009年二季度以来，房价飙升再一次成为市场和舆论高度关注并热议的话题。房价地价的快速上涨引起了中央政府的高度重视，在不到半个月的时间里，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。随着政府关于房地产市场相应政策的逐步推出，又引发一系列的猜测和争论，高房价能否抑制？未来房地产走势如何？文章就2010年的房地产价格走势做出简单的分析和预测。

　　关键词：房价；走势；预测

　　正当全球遭遇金融危机之时，我国房地产业却率先走出低谷。房地产业强劲的复苏势头，远远超过人们的预期。下半年以来，70大中城市房价同比涨幅开始进入上升通道。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比11月份扩大2.1个百分点。根据2010年1月19日国家统计局最新公布的数据显示，2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％，相当于2008我国GDP的1/7。同时，2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24％，其中商品住宅价格上涨25％。这两个涨幅，都是近15年左右最大的。

　　一、2009年房价高涨的原因

　　（一）政策刺激

　　为应对国际金融危机、促进楼市回暖，我国政府从2008年年底开始先后出台了购买首套房可享受首付两成和房贷7折的优惠、二手房营业税减免期从5年缩为2年、土地出让金可以分期付款等一系列住房、土地优惠政策。这些政策加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市的刚需阶层。从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心，开发商开始买地、开工建房。同时，银行信贷额迅速增加，通货预期也频频出现，投资者们又开始一步步进入楼市，使得我国房地产市场迅速升温，并出现超出预期的爆发式增长。

　　（二）地价拉动

　　突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力。2009年地王一个接一个地产生。就在12月，中建国际联合保利分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地；远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下亦庄新城地块，溢价率高达467％。再如，北京广渠路15号起拍价为26.12亿元，经过35分钟的激烈竞拍，最后以总价40.6亿元成交，刷新了全国地王的记录；估算其楼面地价近16000元/平方米，周边多个项目短时间把价格提高了1000元-3000元/平方米。7月份，大兴新拍土地楼面地价屡次突破7000元/平方米。8月份，领海、鸿坤理想城等项目加价2000元/平方米左右。鸿坤理想城的销售人员更是直接对记者说：“大兴地价都7000多了，等盖出房子，怎么也得卖到15000元/平方米，我们现在才卖13000元/平方米，绝对划算。”在拿地的过程中竞争越来越激烈，拍卖现场紧张的举牌，使得价格以每3分钟上亿元的惊人速度攀升，地价高涨的结果就是房价上涨。

　　（三）营销策略的运用和改变

　　在楼市回暖的情况下，开发商更是抓住机遇，运用各种营销策略，为房价的飙升添上最后一份热量。

　　随着房地产市场不断升温，开发商面对突然涌现出如此多的购房者，营销策略也发生了改变，由最初的降价促销变为销控，即减少供应套数，拉长供应期，甚至一栋楼分单元、分楼层销售。结果就是在爆发性购买面前，原本就并不充裕的房源已经呈现出供需不平衡的局面，推动房价一步步登上云霄。

　　在上述三大因素的刺激和推动下，一直处于观望状态的投资者和消费者，把压抑很久的需求一下子释放出来，使得房地产市场呈现出爆发式的增长。

　　二、楼市调控政策频频发力，遏制房价过快上涨

　　房价的火速增长，引起中央的高度重视。在不到半个月的时间里，从“国四条”到“拿地首付不低于50％”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。

　　第一，“营业税优惠政策”终止。2008年年底，针对金融危机给我国经济带来的严重冲击，特别是房地产市场低迷的状况，国务院调整了个人住房转让营业税征免时限，由5年调整到2年。2009年12月9日，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，有望打击投机性的购房行为，其他住房消费政策继续实施。

　　第二，“国四条”。2009年12月14日召开的国务院常务会议，再提“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出四项调控措施：一要增加普通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

　　第三，“拿地首付不低于50％”。2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　第四，二套房贷首付比例提至40％.2010年1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施，简称“国十一条”。在这十一条措施中，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价”。

　　三、2010年房价走势预测

　　中央经济工作会议后，楼市还一片叫好，认为在此利好下，2010年的房价必将继续上涨。可是，上述一连串的紧缩信号却着实给这些空前膨胀的信心一个巨大的警示。2010年的房价走势如何，分析如下。

　　（一）2010年房价大涨不可能，大跌也难，总体趋于平稳

　　首先，中央高度重视房价过快上涨等问题。例如，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。同日，国家发改委主任张平明确表示，要抑制投机性购房。12月14日国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。这些楼市调控表述说明中央对房价过快过多上涨等问题已经高度重视，表达了决策层调控房地产市场、打击高房价的决心。

　　其次，打击地价上涨预期，有效遏制房价过快上涨。而地王的背后是房价的疯狂。从上海、广州、北京、深圳等一线城市来看，一年内房价涨幅超过50％的楼盘比比皆是。国家统计局资料显示，2009年3-11月，全国70个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大，全国楼市一片普涨。事实上，土地价格大幅度上涨，是不断推高房价的一大推手。如果政府严厉惩罚囤地炒地者，必然会打击地价上涨预期，从而遏制房价持续上涨。

　　最后，抑制投机性购房有助于平抑房价。二套房贷首付比例提至40％以及其他相关政策陆续出台，相信会打击投机性的购房行为，对平抑房价起到一定的作用，促进房地产市场的健康发展。

　　总之，只要这些政策落实到位，相信房价疯涨一定会得到遏制，最终使房价涨幅回落，趋于平稳。

　　（二）分时段来看房价走势

　　上半年房价主要还是由供求关系决定，尽管有效需求降低，但新开工入市面积很少，加上政策的时滞效应，将依然在高位震荡；但下半年，随着新增供应的增加，供求平衡，房价会逐渐趋于平稳。

　　（三）从城市状况来看房价走势

　　不言自明的是，当前房价上涨快的地区，投机成分比较多。这些投机炒房者，利用金融杠杆等手段，不断拉升房价上涨预期，不断炒高房价。因此，政府出台具体楼市政策的调整，尤其是备受业界关注的二套房贷政策的出台，将对投机炒房起到挤出效应，缓和供求关系，有助于平抑房价。就一线城市而言，下跌的可能性大于上涨。二线城市将继续放量，一线城市可能会萎缩。

　　参考文献：

　　1、2009年全国房地产市场运行情况[DB/OL]。中国房地产信息网，2010-01-19

　　2、来自中国经济年会的声音：楼市变局[Z]。经济半小时，2010-01-19

　　3、盘点2009房地产市场——房价疯狂[N]。京华时报，2009-12-22

　　4、2009年土地政策、金融政策[DB/OL]。中国房地产信息网，2009

　　5、调控重拳难阻“地王”专家指楼市不缺调控缺执行[DB/OL]。中国新闻网，2009-12-28

　　6、255亿新地王挑衅楼市新政土地财政是始作俑者[N]。中华工商时报，2009-12-28