摘要：房地产项目工程的施工具有自身的特点，随着国内的房地产产业的兴起，房地产项目已经在建设市场上占有较大的份额。本文结合房地产建设项目的建设的特点和目前监理工作的现状，谈谈监理工作在房地产项目各个建设阶段应注意的几个重点问题。

　　关键词：房地产；监理；服务

　　目前国内的房地产产业正在蓬勃发展，各地的房地产项目建设正在如火如荼的进行。房地产建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大。房地产建设项目的增加给整个建设市场带来了勃勃生机。同时由于房地产项目建设中一些自身的特点，给工程控制带来一些影响。工程监理在对房地产项目进行监理时需要对照这些特点，做好有针对性控制措施，才能更好地为开发商提供优质的监理服务。

　　一、分析房地产项目的建设特点：

　　房地产项目的建设单位是房地产开发公司，但使用者是各个单体业主。工程质量的责任主体单位是开发公司、施工单位、监理单位和相关设计、勘察单位。开发公司作为建设单位，通过开发——建设——销售这一过程实现利润。其合同关系如下图所示：

　　开发公司要在开发过程中实现利润就要对项目建设这一环节有自己的要求，这就使项目在建设过程中出现与其他投资建设不同的特点。具体有如下几个：

　　1、房地产项目的建设前期准备工作往往不够充分，这是由于房地产建设项目受市场因素影响，造成目前房地产项目普遍上马比较急，工程从项目策划到施工图设计再到施工招标完成都需要在较短的时间内完成。在这个环节上容易产生的问题有：

　　①项目定位不准，造成后期修改项目使用功能；

　　②施工图设计深度不足，施工图无法指导施工；

　　③施工单位选择不当，在施工过程中无能力承担工程施工任务等问题。

　　2、房地产项目在开工建设时往往报建手续不全，房地产开发商往往只考虑销售合同的交房承诺，在报建手续不完善的情况下也要求施工单位进场施工，这样容易在施工过程中上级行政主管部门检查时无法过关，造成工期延误。

　　3、房地产项目在施工当中对工期要求较严，许多工程的合同工期已经明显脱离定额合理工期，使部分工程实际施工进度严重偏离计划工期；另外，房地产工程的建设单位的建设资金较其他建设工程来说，在资金的使用上更需要严格控制，部分资金需要根据工程进度和销售进度来保证，许多房地产建设项目在建设前期并没有预留风险备用金。容易造成工程在施工过程中资金链脱节。

　　4、在施工过程中房地产开发商为了降低开发成本，往往会采取甲方分包的方法，对工程进行分割分包。甚至对工程材料进行甲方供货。工程施工中涉及多家与主体施工单位平等的施工单位同时进场施工。造成工程协调工作量加大。施工现场管理难度增加。

　　5、房地产项目的产品的客户是各个用户业主，各个业主对产品的使用和装饰设计都有不同的要求，因此，许多业主在工程施工前、施工过程中会提出变更要求，这样就造成工程设计变更多，工程变更工作量大。

　　6、房地产工程在竣工验收阶段容易产生的问题有：

　　①房地产项目，尤其是商品住宅项目一般开发面积较大，集中验收只能查出普遍存在的问题，对于每套住宅的个别质量问题可能造成漏查，或存在抽查力度不足的问题；

　　②竣工资料编制匆忙，竣工图不能如实反映工程实际情况。造成使用过程中物业部门无从管理。

　　二、针对上述特点工程监理人员如何处理，提高监理服务质量

　　1、在工程项目前期，监理单位为建设单位提供全面优质的咨询服务，在此阶段主要的监理服务重点有：

　　（1）认真组织图纸会审工作

　　图纸会审是工程施工准备阶段重要环节。一次成功图纸会审能在提高工程质量，缩短建设工期，节约工程投资等方面产生较大的影响。在组织图纸会审前图纸应提前一至两周分发到施工、监理、建设单位代表等单位。让大家分头以书面形式将图纸中存在的设计问题和不清楚的地方，分专业以书面形式整理出来。在图纸会审会上宜采用分专业讨论的形式解决图纸中存在的问题。在各专业讨论完成后，由总监理工程师会同项目设计总负责、施工项目经理对各专业进行汇总，并整理会议纪要。在会议纪要中应采用统一的格式。使提出的问题和解决的方法一一对应，这样能够最大化解决图纸中存在的问题。

　　（2）在施工前期监理单位介入工程项目招投标，可以给房地产开发商提供咨询服务，能够更根据项目建设特点合理选择施工单位，另外监理单位的提前介入可以在项目施工前协助建设单位制定合理的施工工期，可以帮助开发商编制项目资金使用计划。使开发商提前预见到存在资金使用风险的部位。更合理地安排使用建设资金。使工程建设项目按计划控制完成。

　　（3）对工程报建手续不全的情况下建设单位执意开工建设的，监理工程师应在工程施工之前通过书面函件，建议建设单位补全手续后再开工，在此过程中监理单位作为建设单位的协作单位，应积极协助业主办理各项报建手续，这样可使工程管理的主动权掌握在监理人员的手中。对后续工程的施工监管工作的顺利开展铺平道路。

　　2、在工程项目施工期间，除了监理单位除了认真做好监理“四控、两管、一协调”工作外，还要针对房地产建设项目自身的特点做好以下几个方面的工作：

　　（1）工程变更处理

　　在房地产项目施工中客户可能因自身使用原因而提出对工程的变更，监理工程师在处理此类变更时必须慎重，在笔者近五年的工程监理实践过程中，处理了较多此类的变更。在不断的摸索过程中总结出一套行之有效的变更处理方法，在管理过程中形成了一套变更处理程序。在处理变更时随工程变更签证附一张工程变更处理流程表。该表的签发程序为：客户申请 开发公司工程人员附变更意见 监理工程师出具变更意见 工程变更实施。这样在处理变更时监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响。同时又能尊重业主与开发商的意见。

　　监理工程师出具变更意见 工程变更实施。这样在处理变更时监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响。同时又能尊重业主与开发商的意见。

　　（2）施工中存在的建设单位分包

　　在房地产项目的实施过程中经常存在建设单位将防水工程、门窗工程等相对独立的分项工程，分包给主体施工单位以外的施工队伍进行施工的情况。这样由于管理对象的增加，给工程质量控制、工程协调工作带来较大的压力。笔者在监理的多个房地产开发项目中都发现此问题。建设单位指定分包最多的一个项目，分包单位多达三十几家。对于此种情况，监理工程师应在建设单位分包前发出书面联系函，劝导建设单位不要擅自违背施工承包合同的约定。特别是对屋面防水，门窗工程、栏杆工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不应分包。对甲方供货的材料、设备、构配件等的质量控制标准应与施工单位供货的材料一致。并需要甲方协助供货单位完成进场材料报验手续。

　　（3）建设单位在施工过程中一味强调工期，忽视工程质量

　　此问题在现阶段房地产开发项目中普遍存在。对此问题监理工程师应在施工前期审核施工单位的施工组织设计中的工期组织计划时就需要注意，并对可能出现工期风险的环节如雨季、地基处理等适当留出备用工期。在工程施工中，监理工程师应尊重合理定额工期，使工程按计划实施。

　　3、竣工验收阶段容易出现的问题

　　在房地产项目施工完成后，进入竣工验收阶段。这是对工程质量的最后一道、也是最为关键的一道控制工序。且近年来因工程竣工验收引起的业主不满，投诉等事件层出不穷。监理单位在工程竣工验收这一关键过程中应起到主导地位。笔者在近几年的监理工作中深刻体会到竣工验收阶段对工程质量控制的作用，因此在对房地产项目，尤其是商品住宅工程的竣工验收中实施分户逐项验收，并针对分户验收设计了一系列的检查验收表格，供监理人员在工程预验收阶段检查使用。最近云南省建设厅发布《分户验收管理规定》，这也是对分户逐项验收方式的肯定。

　　以上是我在近五年的监理工作中，对提高房地产项目的监理服务水平的一点拙见，在今后的监理工作中我将不断提高自己的监理业务水平，认真学习相关规范和专业知识，使自己成为一名合格的监理工程师。