2.物业管理前期介入可以促进物业的销售

　　随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为，服务作为整体产品的构成要素之一，是企业在产品售前、售中和售后，运用企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势，向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。随着我国社会主义市场经济的发展和企业竞争意识的增强，“以质量求生存，以品牌求发展，以服务求信誉”的观念已被越来越多的企业所接受。在买方占主导地位的市场格局中，消费者不但要求企业在产品销售的前后提供各种服务，而且还希望这些服务的质量能够让人满意。企业较高的服务水平，会使消费者更加满意，从而增强购买某种商品的信心和欲望，房地产商品也是如此。现在，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。同时，越来越多的房地产投资者和消费者，也把物业管理水平的高低，效果的优劣，作为进行投资和消费决策的主要参考因素。据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%～30％。这说明，良好的物业管理不仅是房地产开发商的促销手段，也是获取最大限度利润的有效措施。如果物业管理在物业开发前期就进入，就能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视。以南京市“月牙湖花园”项目为例，由于注重物业管理的前期管理，一开盘，期货就比旁边同类项目的房价高出许多，随着物业管理的介入以及后来的管理，该项目的房价一年每平方米已经升值1000多元。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物业管理的前期介入对物业的促销起着很大的影响。

　　（二）用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性

　　1.反馈方法基本概念

　　反馈是控制论的一种方法，事实上反馈控制是一切客观事物相互作用的一种普遍形式。一项经营活动要想保证质量，取得成功，就离不开有效的控制。控制过程，就是通过信息的转输和反馈以实现管理效果得到有效保证的过程。有反馈，至少是双向信息传递。也就是说既有控制信息输入到受控部分，受控部分也有反馈信息返送到控制部分，形成闭合回路。没有反馈信息的非闭合回路，不可能实现控制。控制部分正是根据反馈信息才能比较、纠正和调整它发出的控制信息，从而实现控制的。如果把房地产开发看成是一个系统，为保证其开发成功，物业管理前期介入是非常必要的，它可以在不同阶段产生反馈信息。

　　2.物业管理前期介入是一条有效反馈通道

　　反馈的特点是“根据过去的操作情况去调整未来的行为”。根据房地产开发的流程可知，房地产开发的结果就是物业进入了消费领域，让消费者使用。消费者在使用物业过程中，与物业管理公司有较多联系，住户把使用物业的优缺点反馈给物业管理公司；同时物业管理公司也是物业的使用者之一，而且物业管理人员要比一般住户具有更多的专业知识，从而能从物业的宏观管理与微观使用的角度来把握物业的优缺点。房地产开发系统操作结果的信息自觉或不自觉地传递到物业管理公司。物业管理公司成为熟知物业开发结果的一个重要载体。如果房地产公司再开发新一轮物业时，物业管理公司前期介入，把住户对物业的需求意见表达出来，并且从住户的角度出发来积极参与房地产开发的各项活动，完全起到了反馈通道作用。

　　由于物业管理工作人员不仅自己在长期的管理实践中了解了物业的优缺点，而且也熟知业主（使用人）对物业的评价，因此物业公司的反馈信息是非常真实可信的。这种反馈通道价值意义很大，应得到房地产商、政府的高度重视。