范例三 如何处理预售商品房建筑面积交付时增减的纠纷

　　问：我向某房产公司预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为91平方米，在交房时建筑面积减至88平方米，请问我能不能向该房产公司交涉？

　　答：预售商品房建筑面积具有不完全确定因素。在预售商品房建设竣工后，应由房屋土地测绘部门测定的房屋建筑面积为准。房地产权属登记机关以房屋土地测绘部门测定的建筑面积为依据。因此，预售商品房在交付时，会出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积增减的情况。由于我不清楚你预购的商品房减少3平方米建筑面积是什么原因，另外，在签订预售商品房合同时对建筑面积的误差是如何约定的，所以，我只能就几种可能的原因及处理意见供你参考。

　　预售的内、外销商品房统一按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定测定房屋建筑面积。这是测定商品房建筑面积的法定依据。

　　当出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积误差而产生的纠纷，按照房地产有关法规、规章，应当区分各种原因分别处理：

　　（1）因分摊房屋共用部位的建筑面积原因，造成建筑面积增减的，按上海市、区、县房屋土地测绘中心测定的房屋建筑面积为准。预售合同约定的房屋预售总价格不变，但预售合同约定的建筑面积有明显违法或计算错误的除外。

　　（2）因具有相应测绘资质的测绘机构根据测绘规范实际勘测的技术原因，造成建筑面积增减的，按交付房屋时测定的面积为准，预售合同约定的总价格不变。

　　（3）因预售商品房的建筑设计变更原因，造成建筑面积增减的根据预售合同约定的处理。如果预售合同没有约定，房地产开发企业擅自变更设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。

　　（4）除上述情形外，交付的建筑面积超过预售合同约定的建筑面积的，预购人可以不承担增加建筑面积部分的价款；不足预售合同约定的建筑面积的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还预购人。但预售合同另有约定的，从其约定。

　　根据最新的商品房预售合同标准文本，对有关建筑面积的约定内容有：

　　1、购买房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再另行变动。

　　2、在房屋交付时，房屋建筑面积以房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：

　　（1）暂测面积与实测面积的误差不超过±%（包括±%）时，本合同约定的总房价款保持不变。

　　（2）暂测面积与实测面积的误差±%以上至±%（包括±%）时，超过±%部分按该房屋每平方米建筑面积单份计算，多退少补。

　　（3）暂测面积与实测面积的误差超±%，卖方同意买方有权终止合同。卖方在收到买方关于终止合同的书面通知后一天内将买方已支付的房价款（包括利息，利息利率计算）全部退还买方。

　　3、房屋相应占有的土地使用权分摊面积如发生变化，该房屋总房价款保持不变。

　　从上述政府主管部门制定的预售商品房标准文本，对房屋有关建筑面积的规定和约定越来越规范，这方面的纠纷将会减少。