物业纠纷处理范例讲解（二）

2010-09-15 09:03　来源：来源于网络　打印 | 收藏 |

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　　范例二周某诉潘某房屋产权纠纷案

　　案情介绍：1989年，某煤矿为解决职工住宅问题，在煤矿附近建造职工住宅楼一幢。当时，被告潘某的丈夫毛某系该矿工会主席，他已于1987年购买该矿出售的折旧公房一户，共花人民币570元。他又索取在附近新建的职工住宅楼一户，将其于1987年购买的的折旧公房改为其弟媳原告周某的名下，因为原告也是该矿的职工。房屋实际上仍由被告夫妻居住，并且原告也没有支付给被告夫妻该房的房款570元。于1989年12月4日，原告公爹毛甲出资，由原告与其公爹毛甲共同按新建房的10%交购房款473264元。1989年末，该楼竣工，由原告周某与某丈夫搬入居住。但房产证是被告丈夫毛乙的名字。1991年6月19日，煤矿房产科以毛乙已购买了折旧公房为理由，按矿上的规定，已有折旧公房不再分配住房为理由，将这户住宅收回，这户住宅新分配原告周某。并将房证改在周某的名下，将原来折旧出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。

　　被告潘某的丈夫毛乙，于1989年12月20日，起诉与被告离婚，被告提出在煤矿附近购买的四号楼的有限产权是她和丈夫毛乙共同财产，要求分得此房。为此，原告就此房的确权问题提出诉讼。

　　审理及评析：一审法院经审查认为，此房的使用权和有限产权是被告夫妻存续期间共同取得的财产，煤矿房产科以被告丈夫毛乙有公房为由收回此房分给他人的行为无效，侵犯了共有人的合法权利。原告的诉讼请求不予支持。判决该房的使用权和有限产权属于被告和其丈夫共有。原告对一审判决不服，向中级人民法院提起了上诉。

　　中级人民法院经审查认为：被告的丈夫毛乙于1987年购买出售的折旧房一套，按其所在单位的规定，已失去取得新建住宅楼的购买资格，其分配的住宅权已被矿上收回，因此，被告对争讼的房屋没有使用权，同时，被告及其丈夫并未对新购房屋交付预付款，所以没有取得争议房屋的有限产权，矿上将争议的房屋重新分配给职工原告周某，原告支付了预付款并且取得了房产证，因此，原告取得了争议房屋的有限产权。据此，二审法院取消一审法院判决，改判如下：撤销一审法院判决。讼争房屋的有限产权属于原告周某所有。

　　本案中毛乙、潘某夫妻为什么不享有讼争房屋的有限产权？

　　这一问题，涉及到处理有关有限产权纠纷的一些原则。实践中，遇有此类纠纷，一般按以下原则办理：

　　1、1988年2月25日以前试点期间出售给个人的住宅，一律有效，购房人享有有限房权。对有限产权的房屋，有限产权人不得出租、出典，如有出售、转让，只能出售、转让给原售房单位或房地产部门。如果购房人将有限产权的房屋出卖、转让给其它单位或个人，原出售单位或者房管部门提出异议的，应宣布其买卖关系无效。

　　2、1988年2月25日以后，个别单位仍补贴出售的住宅，购房人不能取得产权。但如果购买人已将补贴费用交还补贴单位的，经审查属实后，可承认其完全产权，产权人可以依法自行处分。

　　3、如果购房人是按国家规定的标准价购买的商品房，其产权归个人所有，可以使用、继承和出售，但出售的增值部门，本人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价部分的比例。

　　4、出售新、旧住房，标准价和各项优惠措施不适用于年收入一万元以上的住户。

　　5、凡在1988年2月25日以后贱价出售的公有住房，应分别情况处理，或按规定补收价款，或由出售单位收回产权并退回原价金，重新订立租赁关系。贱价出售的公房在未处理前不发房产证和土地使用证，已采取欺骗方法取得的房产证和土地使用证，在处理纠纷时应宣布无效。

　　6、旧公房出售时，原住户享有优先购买权。凡因未保护原住户对这种优惠商品住房的优先购买权而发生纠纷的，应认定其买卖关系无效。

　　7、购得旧公房的住户，在购旧房5年后才允许出售，且原出售单位享有优先购买权，原住户只能按有关规定取得售房款，即只能分得售价扣除有关税费后原付款占当时房屋平均综合造价的比例部分。如因该住户未保护售房单位的优先购买权而发生纠纷，须委托房地产交易市场代售。

　　本案中，有关纠纷情况不属于上述几种情况，而是属于煤矿住宅分配问题。被告在分房之前，已经购买了一套出售的折旧公房，虽然更名为原告所有，但原告并没有付款给被告；房屋并没有转移给原告。而按照本案中煤矿房产科的有关规定，被告因已购买一套旧有公房没有了购买单位新建的住宅的资格。所以，实际上被告已不可能取得新建房屋的有限产权，而且后来有关事实也证明了产权也按规定作了更改。所以，二审法院宣布房屋有限产权不属于被告，而属于原告是正确的。