一、土地估价分析

　　（一）分析确定土地估价技术思路的原则

　　1．土地估价目的与适用原则

　　不同的估价目的，对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致。

　　2．估价对象状况与估价方法适用性分析

　　估价对象的不同状况，所适用的方法应有不同。比如收益还原法等，要求以持续使用为前提，对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。

　　3．估价资料与估价方法可行性分析

　　市场的发达状况决定是否适用市场比较法、剩余法、收益还原法等。只有市场上有足够相似或相近的案例，才能从市场反应角度认知土地的价值。

　　（1）运用比较法估价的资料是类似不动产的交易资料。它包括交易目的、交易时间、交易情况资料以及交易实例不动产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。

　　（2）运用收益还原估价法估价的资料是类似不动产的收益资料。包括：租赁价格、经营收入资料；出租率或空置率、运营费用资料；收益率及风险程度资料，等等。

　　（3）运用成本法估价的资料是类似不动产的成本资料。包括：土地重新取得价格资料；建筑物的建造成本资料；开发费用、管理费用、销售税费、利润率资料，等等。

　　（4）运用剩余法估价的资料是类似不动产的价格与成本资料。包括类似不动产的现有价格资料及其预期分析、开发估价对象不动产的成本资料及其预期分析，等等。

　　（5）运用基准地价修正法的资料是估价对象所在城市的基准地价资料、土地价格随时间变化的资料。

　　4．估价技术思路确定

　　初步选定的估价方法能否最终在估价中采用取决于所搜集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。例如，某一写字楼需要估价，根据它的用途和权利性质初步选择市场比较法作为估价方法之一。在市场调查及资料搜集中发现，虽然该城市房地产市场很发达，但在频繁的房地产交易中，主要是住宅不动产，写字楼的交易实例很少，同一供需圈里在估价时点近期几乎没有交易案例。此时纵然估价对象的不动产类型及它的可交易性可以用市场比较法估价，但受到了搜集的资料数量限制，故不能采用市场比较法估价。

　　关于搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的资料，有的可能是估价人员没有尽力去搜集。影响估价方法采用的情形不包括后一种情况。

　　5．多种方法相结合

　　土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用两种以上的方法，从不同的角度考证土地的价值。

　　6．考虑现有资料情况

　　巧妇难为无米之炊，因此在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的 程度，比如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采用基准地价系数修正法。

　　（二）土地估价目的的判断

　　估价目的，即估价报告的期望用途，土地估价需要根据估价目的确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。不同的估价目的会有不同的交换价值。