土地可持续利用的制约因素

　　美国雷利·巴洛维提出的“影响土地利用的三重框架”：土地和不动产资源的利用发生在一个三重框架之内，即包括自然生物因素、经济因素和政策因素。

　　自然生物框架要求土地利用必须考虑自然物质和生物的现实性，保持良好的生态环境；

　　经济框架要求土地利用在价格机制下建立良好的投入产出关系和产销分配关系，考虑经济上的可行性，实现收益最大化；

　　制度框架要求土地利用方案与政策必须具有制度可容性，符合宪法和法律，在行政上切实可行。

　　一、限制土地可持续利用的自然因素

　　土地首先是一种自然物质，利用土地，必须首先考虑和适应自然条件与自然生态规律。主要包括气候条件、地形、地貌、地质和土壤条件等。

　　二、限制土地可持续利用的经济因素

　　社会经济的迅速发展，土地资源的供求矛盾将日益加剧

　　土地利用的经济目的，决定了土地的用途和利用结构。

　　土地利用的规模和集约度受到经济发展水平的限制。

　　三、限制土地可持续利用的技术因素

　　落后的科学技术往往威胁到土地资源的可持续利用。

　　首先，落后的科技水平导致落后的生产方式和经济增长方式，使土地资源过度消耗，生态环境遭受破坏。

　　其次，落后的科学技术是土地污染的重要原因。

　　四、限制土地可持续利用的人口因素

　　人口对土地可持续利用既可以发挥积极的作用，也可能产生限制性的作用，特别是当人口数量过多、人口素质偏低和人口分布不均匀时，人口往往成为土地可持续利用的限制因素。

　　五、限制土地可持续利用的制度因素

　　合理的土地利用制度能提供土地可持续利用多方面的激励：

　　（1）提供持久的激励，保证土地利用能够提供充分的农产品；

　　（2）将土地利用中的外部性内部化，保证因土地利用所产生的成本和收益内生化；

　　（3）抑制土地利用过程中的机会主义动机及其行为，尽可能减少“搭便车”行为；

　　（4）通过土地产权主体之间的谈判，为土地利用中的合作创造条件；

　　（5）降低土地利用中的各项交易费用。

　　目前，我国土地制度中存在的主要问题是土地产权关系不明晰和不安全，导致土地利用中的短期行为和不同权属主体之间的相互侵权。