二、估价方法选择

　　（一）各种土地估价方法选择的原则和综合运用

　　1．市场比较法

　　市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

　　例题：替代原理是市场比较法的理论基础。（　）

　　答案：（正确）

　　解析：市场比较法的基本理论基础就是替代原则，所以是正确的。

　　2．收益还原法

　　收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。

　　3．剩余法

　　剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；

　　（1）待开发土地的估价；

　　（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价；

　　（3）仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；

　　（4）现有新旧房地产中地价的单独评估。

　　4．成本逼近法

　　成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。

　　例题：成本逼近法主要适用于（　）的估价。

　　A.商业用地

　　B．住宅用地

　　C．写字楼用地

　　D．工业用地或新增建设用地

　　解析：根据成本逼近法的适用范围，成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。答案选D．工业用地或新增建设用地。

　　5．路线价估价法

　　路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。

　　（1）适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；

　　（2）路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；

　　（3）路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；

　　（4）路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。

　　（二）土地市场分析的内容及方法

　　1．土地市场分析的内容

　　土地市场分析的内容主要有：

　　（1）市场发展方向预测信息，包括金融经济相关信息、房地产行业的有关政策和措施、房地产市场的交易信息、城市发展和规划信息。

　　（2）基础数据信息，包括基准地价及修正体系、标定地价、路线价、地区GDP、物价指数、地区各类行业成本和销售利润率等。

　　（3）土地市场成交价格信息。

　　（4）房屋租赁价格信息。

　　2．土地市场分析的方法

　　对分析内容按地域、区位、交易情况等分类，分析判断地价的走势和各种因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。

　　本章小结：

　　现场调查是收集土地估价资料的重要手段之一，本章对土地估价现场调查的目　的、内容、方法和要求做了系统说明，介绍了现场调查资料的内容。对于本章的学习，关键要理解土地估价现场调查的方法和要求，从而加深对土地估价现场调查的目的、内容的理解和记忆。主要介绍了土地估价技术思路、估价目的、影响因素、使用原则等的分析以及估价方法的选择，非常实用，对将来具体操作土地实务十分有帮助。