国有土地使用权出让概念

　　国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。国有土地使用权出让的含义一般包括以下内容：①国有土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。②）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。③土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。④集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。⑤国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

　　例题：城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是（　）（2000年土地管理基础试题）　　
　　A．由国家先行征收
　　B．先转让给国家
　　C．经集体土地所有者同意
　　D．经集体经济组织2/3以上的成员同意

　　答案：A
　　解析：集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。

　　（1）出让主体

　　主要是指国有土地使用权出让人。国有土地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的，它必须具备一定的法定条件和资格。

　　①土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。

　　②中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《实施条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

　　③土地使用者开发、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

　　（2）出让客体

　　①根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条和第八条的规定，土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。

　　②地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。

　　③土地使用权出让的地块可以是“生地”，即待开发的土地，也可以是已完成市政设施的“熟地”即实行“三通一平”或“七通一平”的土地。

　　（3）出让年限

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：

　　（1）居住用地七十年；

　　（2）工业用地五十年；

　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

　　（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；

　　（5）综合或者其他用地五十年。

　　土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

　　土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

　　出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的所有权。若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。使用者如需继续使用，可向政府申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证书。

　　例题：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育、科技用地土地使用权出让的最高年限为（　）（2000年土地管理基础试题）
　　A．40年
　　B．50年
　　C．60年
　　D．70年

　　答案：B
　　解析：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。