2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷

　　一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
　　（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

　　（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

　　（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
　　据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
　　1．以商品住宅销售均价为基础估价；
　　2．以商业用途土地价格为基础估价。
　　请问：
　　1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
　　2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
　　（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄
　　妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
　　1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：
　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（ 　）万元。
　　A．11.43
　　B．11.77
　　C．22.86
　　D．23.53

　　2-6（略）

　　7．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（ 　）。
　　A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地  出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
　　B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
　　C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
　　D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

　　（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

　　8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（ 　）。
　　A．耕地占用税
　　B．征地管理费
　　C．耕地开垦费
　　D．新增建设用地有偿使用费

　　9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（ 　）。
　　A．22.22%
　　B．33.61%
　　C．36.55%
　　D．37.80%

　　10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（ 　）。
　　A．店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定
　　B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价
　　C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定
　　D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

封面和目录（略）
致委托人函（略）

估价师声明

　　我们郑重声明：
　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
　　2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
　　6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
　　7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
　　8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
　　9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

　　　　　　 中国注册房地产估价师（注册号××××）：  ××××（签名盖章）
　　　　　　 中国注册房地产估价师（注册号××××）：  ××××（签名盖章）
　　　　　　 中国注册房地产估价师（注册号××××）：  ××××（签名盖章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00八年六月三十日

估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告

　　一、委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3 853.05㎡，土地面积为2 294.5㎡。
　　1．坐落
　　估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
　　2．产权状况
　　根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。
　　3．土地状况
　　土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。
　　4．建筑物状况
　　估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
　　估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
　　5．配套设施状况
　　估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
　　四、估价目的
　　为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
　　五、估价时点
　　根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。
　　六、价值定义（略）
　　七、估价依据（略）
　　八、估价原则
　　本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
　　1．最高最佳使用原则（略）
　　2．替代原则（略）
　　3．估价时点原则（略）
　　4．谨慎原则（略）
　　5．合法原则（略）
　　九、估价方法
　　本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。
　　十、估价结果
　　在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元）， 单价为5 995.03元/㎡。
　　十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业日期
　　2008年6月25日至2008年6月30日。
　　十三、估价报告应用的有效期
　　本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。

　　××房地产估价有限公司
　　二00八年六月三十日

房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析
　　估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，
　　土地面积为2294.5㎡。
　　1．坐落
　　估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
　　2．产权状况
　　根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。
　　3．土地状况
　　土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。
　　4．建筑物状况
　　估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。
　　各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
　　估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
　　5．配套设施状况
　　估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
　　二、区域因素分析（略）
　　三、市场背景分析（略）
　　四、最高最佳使用分析（略）
　　五、估价方法选用
　　估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。
　　市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
　　收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。

　　六、估价测算过程
　　（一）市场法测算过程
　　1．选择可比实例
　　经筛选确定A、B、C三个比较实例。
　　实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 419㎡，办公用途，成交价格为6 100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
　　实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3 986㎡，办公用途，成交价格为6 250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
　　实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 555㎡，成交价格为6 430元/㎡，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
　　比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。

表1修正因素比较表

　　2．确定可比实例修正指数
　　（1）交易情况修正
　　以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
　　（2）交易日期修正
　　由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对
　　可比实例的交易日期不做修正。
　　（3）区域因素修正
　　可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。
　　（4）个别因素修正
　　可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。
　　比较因素修正指数详见表2。

　　表2  比较因素修正指数表

　　3.可比实例比准价格修正
　　在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：

表3交易价格修正计算表

　　4.比准价格测算
　　各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：
　　（5 925+5 949+6 000）÷3=5 958元/㎡
　　（二）收益法测算过程
　　经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)ⁿ]

　　上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-报酬率，n一收益年限

　　1．确定年净收益
　　在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。
　　（1）估算年总收入
　　采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/㎡·天（具体过程略）。
　　根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：
　　1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83万元
　　（2）运营费用
　　维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/㎡（确定过程略）。则：
　　维修费=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56万元
　　保险费：按建筑物的原值的2‰（确定过程略）计算。则：
　　保险费=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16万元
　　管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：
　　管理费=227.83万元×3%=6.83万元
　　营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：
　　227.83万元×（5.5%+12%）=39.87万元
　　则运营费用合计为59.42万元。
　　（3）净收益
　　净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元
　　2．确定报酬率
　　本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。
　　3．收益年限的确定
　　估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。
　　4．测算估价对象的收益价格
　　将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)ⁿ]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)⁵⁰]=2 324.18万元

　　单价为：
　　2 324.18万元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡
　　七、估价结果确定
　　1．单价的确定
　　本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5 958元/㎡，采用收益法求取的单价为6 032.05元/㎡，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：
　　估价对象单价=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）÷2=5 995.03元/㎡
　　估价对象总价=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310万元
　　2．估价结果
　　本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元），单价为5 995.03元/㎡。

　　附件（略）

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
　　估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。

　　一、委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　（一）估价对象实物状况（略）
　　（二）估价对象权益状况（略）
　　（--）估价对象区位状况（略）
　　四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
　　五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值
　　六、估价时点：2008年9月5日。
　　七、估价依据
　　1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
　　2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；
　　3．《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）；
　　4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）；
　　5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；
　　6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）；
　　7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）；
　　8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许（2008）第××号）；
　　9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；
　　10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
　　八、估价原则（略）
　　九、估价方法
　　由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。
　　十、估价结果（略）
　　十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业日期（略）
　　十三、估价报告使用期限（略）

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