2008年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷

　　一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

　　1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ 　）。
　　A．购买房地产公司股票
　　B．购买土地使用权
　　C．购买新建商品住房
　　D．购买存量商品住房

　　2．下列物业中，属于特殊物业的是（ 　）。
　　A．在建工程
　　B．车站
　　C．购物中心
　　D．科技产业园区

　　3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（ 　）。
　　A．变现风险
　　B．时间风险
　　C．或然损失风险
　　D．通货膨胀风险

　　4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（ 　）。
　　A．提高投资收益　　
　　B．降低系统风险
　　C．降低个别风险　　
　　D．使投资毫无风险

　　5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（ 　）。
　　A．9％　　
　　B．12％　　
　　C．15％　　
　　D．20％

　　6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（ 　）。
　　A．产品质量　　
　　B．产品性价比
　　C．规模和结构　　
　　D．产品档次

　　7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ 　）。
　　A．自然周期与投资周期同步变化
　　B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
　　C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
　　D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

　　8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（ 　）。
　　A．挑战定价法
　　B．领导定价法
　　C．目标定价法
　　D．随行就市定价法

　　9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ 　）状态。
　　A．均衡
　　B．周期性失衡
　　C．结构性失衡
　　D．区域性失衡

　　10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％ 的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（ 　）万㎡。
　　A．1260
　　B．1380
　　C．1440
　　D．2100

　　11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（ 　）。
　　A．学习
　　B．经济状况
　　C．对渠道的信赖度
　　D．购买动机

　　12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ 　）。
　　A．避强定位方式
　　B．产品差别化方式
　　C．对抗性定位方式
　　D．重新定位方式

　　13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（ 　）。
　　A．消费者的感觉
　　B．消费者的生活方式
　　C．消费者的习惯
　　D．消费者的信念

　　14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ 　）。
　　A．时值是资金运动起点的金额
　　B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额
　　C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
　　D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

　　15．某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰,则该贷款的实际年利率为（ 　）。
　　A．7.5﹪　　　
　　B．7.56﹪　　
　　C．7.71﹪　　
　　D．7.76﹪　

　　16．某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2／28”，第一年和第二年的年利率为7.5﹪　，两年后的年利率调整为8.5﹪，则该家庭在第28个月的还款额为（ 　）美元．
　　A．1250　　
　　B．1398　　　
　　C．1416　　
　　D．1562

　　17．下列关于收益率的表述中，错误的是（ 　）。
　　A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
　　B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
　　C．常规项目的财务内部收益率是唯一的．
　　D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

　　18．某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7.5﹪，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（ 　）。
　　A．1.82﹪　　
　　B．2.33﹪　　
　　C．3.57﹪　　
　　D．5.45﹪　

　　19．对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（ 　）。
　　A．Pb<Pb＇
　　B．Pb≤Pb＇
　　C．Pb=Pb＇
　　D．Pb>Pb＇

　　20．某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ 　）。
　　A．10.42﹪　　　
　　B．11.57﹪　　　
　　C．31.25﹪　　
　　D．34.72﹪　

　　21．某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ 　）元／㎡．
　　A．2350.00　
　　B．2937.50　　
　　C．3250.00　　　
　　D．4062.50

　　22．对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ 　）。
　　A．地价　
　　B．建造成本　
　　C．贷款利率　
　　D．资本化率

　　23．某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元．经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值　期望值为（ 　）万元．
　　A．2677.5　　
　　B．3680.60　　
　　C．4003.50　　
　　D．5356.80

　　24．房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（ 　）范围内的各种管线、道路工程的建设费用．
　　A．黄线
　　B．紫线　　
　　C．蓝线　　
　　D．红线

　　25．房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（ 　）。
　　A．资本金、借贷资金、预租售收入
　　B．预租售收入、资本金、借贷资金
　　C．借贷资金、预租售收入、资本金
　　D．资本金、预租售收入、借贷资金

　　26．某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值　为（ 　）万元．
　　A．39.51　　
　　B．49.39　　
　　C．49.96　　
　　D．62.45

　　27．当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ 　）。
　　A．净现值法　
　　B．差额内部收益率法　　
　　C．费用现值法　
　　D．内部收益率法

　　28．下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ 　）。
　　A．债权人通常是商业银行
　　B．不能用于偿还土地购置贷款
　　C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权
　　D．还款资金来源通常是销售收入

　　29．下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ 　）。
　　A．发行公司债券
　　B．权益型房地产投资信托基金
　　C．发行股票
　　D．商业银行贷款

　　30．新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ 　）。
　　A．政府政策性资金
　　B．国内外企业入股的资金
　　C．个人入股的资金
　　D．资产变现的资金

　　31．进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ 　）。
　　A．债务融资成本分析
　　B．资金占用费分析
　　C．资本金与债务资金的比例分析
　　D．担保费分析

　　32．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ 　）。
　　A．基础租金是租户能接受的最低租金
　　B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
　　C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
　　D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟

　　33．写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（ 　）。
　　A．全租金方式
　　B．毛租金方式
　　C．净租金方式
　　D．基本租金方式

　　34．不应计入收益性物业经营费用的是（ 　）。
　　A．抵押贷款利息
　　B．公共设施维修费
　　C．房产税
　　D．物业保险费

　　35．下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ 　）。
　　A．税前现金流=有效毛收入一经营费用
　　B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息
　　C．税后现金流=税前现金流一所得税
　　D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税

　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

　　1．下列关于商业物业的表述中，正确的有（ 　）。
　　A．能为投资者带来经常性的收入现金流
　　B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
　　C．适合于长期投资
　　D．常在机构投资者之间进行交易
　　E．位置对其有着特殊的重要性

　　2．“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ 　）。
　　A．按地域范围细分
　　B．按房地产用途细分
　　C．按增量存量细分
　　D．按交易形式细分
　　E．按目标市场细分

　　3．从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ 　）。
　　A．土地
　　B．劳动力
　　C．资本
　　D．经验
　　E．环境

　　4．制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ 　）。
　　A．物业租金必须能抵偿所有投资成本
　　B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
　　C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率
　　D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
　　E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

　　5．房地产开发项目市场定位的主要工作包括（ 　）。
　　A．预测开发成本
　　B．选定目标市场
　　C．确定消费群体
　　D．明确项目档次
　　E．设计建造标准

　　6．可贷资金利率理论认为（ 　）。
　　A．可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成
　　B．可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
　　C．利率是由货币的供给与需求决定的
　　D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数
　　E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数

　　7．下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ 　）。
　　A．销售税费
　　B．租金收益
　　C．物业增值
　　D．股权增值
　　E．抵押贷款规模

　　8．下列关于资产负债率的表述中，正确的是（ 　）。
　　A．表明了负债占资产的比例
　　B．反映了项目的财务风险程度
　　C．资产负债率越高，则企业应变能力越强
　　D．属于长期偿债能力指标
　　E．房地产开发企业的资产负债率一般较高

　　9．房地产开发项目的主要不确定性因素有（ 　）。
　　A．开发期和租售期
　　B．权益投资比率
　　C．资本化率
　　D．贷款利率
　　E．运营费用

　　10．下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ 　）。
　　A．净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优
　　B．可以完全衡量项目风险性高低
　　C．挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优
　　D．净现值标准差系数大的方案为优
　　E．可以反映项目年度净现值的离散程度

　　11．房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ 　）。
　　A．国家经济政策
　　B．地理环境
　　C．国外市场情况
　　D．市场需求与供给情况
　　E．项目投资估算

　　12．下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ 　）。
　　A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
　　B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务
　　C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金
　　D．房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀
　　E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

　　13．个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（ 　）。
　　A．恶意欺诈
　　B．市场疲软
　　C．项目拖期
　　D．质量纠纷
　　E．违法预售

　　14．物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ 　）。
　　A．可出租面积
　　B．基础租金
　　C．室内装修
　　D．客户类型
　　E．出租单元面积规划

　　15．零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ 　）。
　　A．核心区域
　　B．影响区域
　　C．主要区域
　　D．次要区域
　　E．边界区域

　　三、判断题（共15题，每题分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
　　1．房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（ 　）
　　2．某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ 　）
　　3．吸纳周期在数值上等子吸纳量的倒数。（ 　）
　　4．在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ 　）
　　5．政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ 　）
　　6．进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（ 　）
　　7．某贷款年利率为5％，按季度计息，则该贷款的实际利率为5．87％。（ 　）
　　8．一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ 　）
　　9．流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（ 　）
　　10．与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ 　）
　　11．房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（ 　）
　　12．房地产开发项目地域分析与选择主要考虑本地区的政治、法律、经济、文化、教育、自然条件等因素。（ 　）
　　13．目前我国房地产开发企业在资本市场上进行权益融资的比例呈现出不断提高的趋势。（ 　）
　　14．我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（ 　）
　　15．目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取目干制收费模式。（ 　）

　　四、计算题（共2题、20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要马出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答）
　　1．某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资稠的10％，折现率为10％。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
　　请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。  （8分）
　　2．某房地产开发项目的占地面积为6 000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5 000㎡，可用于经营的部分为4 500㎡，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价略为330元／间·天。前3年的入住率均为70％，从第4年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。
　　住宅部分总建筑面积为3 000㎡，建成后全部出售，预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。
　　该方案的总投资为8 000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8％。第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总段资的35％，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1 500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）
　　该项目全投资目标收益率为8％，自有资金目标收益率为20％。
　　（1）完成下列现金流量表；
　　（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；
　　（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）

现金流量表（单位：万元）

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